[摘要] 近日，滨湖法院民一庭审结了一起房屋买卖合同纠纷案件。原告丁某起诉某房地产开发公司，要求被告双倍返还定金。而根据我国《合同法》以及担保法等法律的相关规定，对商品房买卖认购协议效力中买卖双方对应的义务加以认定，法院驳回了原告丁某的诉讼请求。
法院：交了定金不签合同无权要求返还定金，开发商将房另卖他人不违法
近日，滨湖法院民一庭审结了一起房屋买卖合同纠纷案件。原告丁某起诉某房地产开发公司，要求被告双倍返还定金。而根据我国《合同法》以及担保法等法律的相关规定，对商品房买卖认购协议效力中买卖双方对应的义务加以认定，法院驳回了原告丁某的诉讼请求。
纠纷>>>
起诉>>>说法>>>
购房者交了定金未签合同
开发商将房子另售他人
协议签订后，丁某向房地产公司交付了两万元定金，但直到约定的4月20日过后丁某始终没有再去过房地产公司的售楼处。2010年7月31日，房地产公司将争议的房屋另售他人。
起诉>>>
购房者称协议条款无效
开发商应返还双倍定金
2011年2月22日，丁某诉至滨湖区法院称：《认购协议》中 “定金一概不予退还”、“如乙方未在约定时间内至甲方售楼处签约，视为乙方放弃购买该房屋，认购协议自动终止”的约定系格式条款，应为无效；第五条中约定不再享受优惠价格，即指没有优惠仍享有签约的权利，该条与视为乙方放弃购买该房屋的约定解释冲突，应做不利于格式条款提供方的解释；房地产公司将该套房屋另售他人，已构成根本违约，要求法院判令房地产公司双倍返还定金4万元。
本案争议焦点在于：1、商品房认购协议的性质、对于双方权利义务的约定如何认定；2、本案认购协议中约定的定金一概不予返还的条款是否系无效的格式条款；3、如买方未前往卖方处履行进一步磋商合同条款的义务，卖方未保留房屋，买方是否可主张定金的双倍返还。
说法>>>
交了定金却不签合同
无权要求返还定金
法官认为，《认购协议》是在订立商品房买卖合同前，先行订立的预约合同，是对交易房屋有关事宜的初步确认，是独立的合同。
根据《认购协议》约定，买卖双方仅负有在2010年4月20日前为签订商品房买卖合同而进行诚信磋商的义务，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，就履行了认购书的义务。《认购协议》中“……定金一旦缴纳不予退还”，已加重了丁某的责任，故该格式条款中“定金一旦缴纳不予退还”之约定无效，房地产公司不得据此约定主张定金不予返还。此外，《认购协议》中约定的定金20000元，应是担保双方的诚信谈判义务，以求最终达成正式的商品房买卖合同而交付的。因丁某在签订《认购协议》之日起至2010年4月20日期间未至房地产公司售楼处，故认定丁某以其行为拒绝继续进行磋商以订立本约。
鉴于2010年7月31日房地产公司才将房屋另售他人，根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，未能签订商品房买卖合同系丁某一方原因所致，则对丁某缴纳的定金按法律规定的定金规则予以处理。即按照人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》百一十五条 “当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金”之规定，丁某的诉讼请求不能成立，遂作出如上判决。包瑾龄 路若愚
链接<<<分清定金和订金
“定金”指为保证合同的履行，消费者预先向销售者（卖方）交纳一定数额的钱款。合同上是“定金”的，依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的20%。而对“订金”，目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。 扬 综
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