[摘要] 根据发展改革委３月份发布的《商品房销售明码标价规定》，自５月１日起，商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。随着新政策的正式启动，以往同样一套商品房在几天之内连续涨价的情况很可能会成为历史。
根据发展改革委３月份发布的《商品房销售明码标价规定》，自５月１日起，商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。随着新政策的正式启动，以往同样一套商品房在几天之内连续涨价的情况很可能会成为历史。
对于发展改革委“明码标价”的商品房的销售要求，业内人士认为，这对规范房地产销售，打击“捂盘惜售”将起到积极的作用，不过具体效果如何仍要看政策的执行力度和相关配套措施的出台和执行情况。
１日当天，记者走访了北京市几处在售的商品房楼盘，多数购房者并不了解已经正式启动的这项新的政策，不过对于“明码标价”的政策大都明确表示欢迎。“这项新政策肯定有利于楼市调控的落实。也能避免部分开发商利用‘均价’或者‘起价’等数据来吸引客户，制造了楼盘热销的假象。”一位购房者在接受记者采访时表示。
“五一”国际劳动节上午，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝来到北京保障性住房建设工地，看望节日里仍坚守岗位的建筑工人，代表党中央、国务院向广大劳动者致以诚挚问候和良好祝愿。
上午10时，昨天深夜出访才回来的温家宝在中共中央政治局委员、北京市委书记刘淇等陪同下，来到北京朝阳区王四营保障性住房项目建设工地。
温家宝说，要切实维护农民工合法权益，包括政治权利、工资待遇和各种保险。同时，企业要把培养农民工作为一项重要任务，帮助农民工不断提高技能，练就过硬本领。他希望农民工自强、自立、自爱、自尊，努力学习知识，熟练业务，成长为有技能的人。他还勉励年轻一代农民工要多向老工人和劳模学习。
温家宝说，中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；要特别关注困难群体和中低收入家庭，使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。
温家宝强调，保障性住房建设要讲规模，讲质量，讲配套。所谓规模，就是说保障性住房要在住宅建设中占一定比例，的目标是20％，北京提出要超过20％甚至达到30％。所谓配套，就是户型要多种多样，户型虽小但功能齐全；注意设施配套，有学校、幼儿园、医院或诊所，靠近地铁或公交线路，使大家感到方便。所谓质量，就是从设计、施工、监理到验收都要坚持“质量”的理念。所有建筑都要重视质量，保障性住房更要重视，要确保每根钢筋的使用、每块混凝土的浇注、每个门窗的安装都要达到安全要求，这是百年大计。
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不少业内人士认为，此举只是规范住宅销售秩序，既没干预需求，也没明显干预供应，对房价走势影响不大。
但在此轮空前严厉的房价调控之下，有业内人士预期，房价“拐点”即将来临。
防开发商哄抬房价
3月16日，国家发展改革委发文，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋在昨日下午的微博访谈中表示，这个政策只是调控组合拳之一，不会对房价有任何影响。他认为，在目前市场整体较为低迷的时候，开发商并没有涨价的基础，因此此时出台“一房一价”的规定，只是为了规范市场。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，由于开发商一般是分批分阶段推盘，普遍采用价格段区间的方式公开对外销售，因此每次推盘都有可能存在价格不明的情况。
杨少锋也透露，过去几年，开发商采取种种手段哄抬房价，其中最重要的手段就是所谓的“排号”，往往一个项目200套房子，开发商却收取多达上千个客户的定金，然后统一开盘，人为造成“供不应求”的效应。因此，杨少锋表示，“一房一价”可以很好地遏制开发商坐地起价的行为。
“一房一价”并不新鲜，2010年4月，住建部就曾经发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。
此后包括北京、上海等城市都实行了“一房一价”。去年10月，上海市住房保障和房屋管理局还因为违反商品房预售制度，而暂停了松江区乐莫苑4期项目网上签约备案，以及奉贤区恒盛湖畔豪庭项目网上签约备案。
不过，杨少锋也表示，由于实际销售只允许降价不许涨价，因此许多开发商采取了报高价再打折的做法。
21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，今年1月到3月上半月获得预售证开盘销售的所有55个新建商品住宅项目中，共计有27个项目在3月份成交均价低于之前预售证报价，占总量的49%。该些项目多为位于嘉定、金山、宝山、浦东的外郊环楼盘。
杨少锋认为，这一轮的调控一定会起到让多数城市房价适度回落的目的，但不是“一房一价”的功劳，而是系列调控组合拳的作用，主要是限购和银根紧缩的作用。
今年房价或跌20%
这一轮的房地产调控已经数出重拳，不过虽然成交量拐点显现，但房价拐点尚未出现。为期4天的“上海之春”春季房展会20日落幕，因参展商锐减和人气不足成为近年来最冷清的一届春季房展。购房者观望，开发商降价动力不足，楼市买卖双方处于胶着状态。
房地产研究综合研究部22日发布的报告称，2010年部分城市房价泡沫有所扩大。
上述报告的研究结果显示，北京、上海、深圳、杭州等一线城市和东部大城市，房价收入比明显偏高，均在10以上，个别城市甚至远高于10。排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、厦门2010年房价收入比分别达到17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。而房价收入比相对较低的重庆、沈阳等城市的房价收入比也逐渐超过总体水平。
杨红旭认为，2010年多数一二线城市的房价收入比是上升的，这也反映出，去年以来国家重点调控部分城市房价过快上涨的政策取向是正确的，只是调控效果不佳。
而上述房价收入比还是包括了经济适用住房在内的所有一手商品住宅的价格，一旦剔除经适房，就会发现纯商品住宅的房价收入比又有进一步的提高。
以上海为例，上海2010年纯商品住宅的房价收入比与全部商品住宅的房价收入比相比高出8.83(主要原因是上海的配套商品房成交规模较大)，杭州高出7.97，重庆高出3.83，北京高出3.25。这表明，杭州、北京、上海、重庆这四个城市的房价收入比明显偏高。
国家统计局18日发布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与1月相比，70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有8个城市，持平的有6个城市。与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅同比价格下降的有1个城市，同比涨幅回落的有31个城市。
杨红旭则认为，快则3月，最可能是4月，最迟不会超过5月，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现首次下跌，也即房价出现“拐点”。
杨少锋在上述访谈中表示，自己预计2011年绝大部分城市全年成交量下跌至少在70%以上，多数城市房价跌幅将超过20%以上。
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GDP、收入增幅或成参照物
目前，银川、太原、佛山、贵阳、昆明等城市已公布控制目标，多以GDP或人均可支配收入增幅作为参照物。一线城市可能依然会以这些指标来确立房价控制目标。
二三线城市打头炮
新“国八条”的条就提出，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
一季度大限将至，更多城市却还在纠结酝酿中。
打头炮的则是一些二三线城市。
其中，银川一马当先，今年2月即明确：银川2011年新建商品住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，同比增幅低于10%。
此外，3月18日，太原确定，2011年全市新建商品住房年度价格涨幅不超过全市年度GDP和人均可支配收入增长水平。
佛山近日则发布通知要求，今年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度。
而贵阳的目标是严格控制新建住房价格增幅不高于去年平均值。昆明则表示房价涨幅不能超过人均可支配收入增长水平。
公开资料显示，银川、太原、佛山、贵阳和昆明今年的GDP预期增速分别为12%以上、13%、12%、17%、13%以上，城镇居民人均可支配收入预期增幅分别为10%以上、10%、10%、15%和10%以上。
合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌在接受记者采访时认为，GDP增速是二三线城市房价调控目标最重要的参照系，一方面也是因为这些地方的增速普遍达到10%以上。
目前最难于确定的是诸如北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快、供求关系更为紧张的大城市。
现有可以参照的指标不外乎GDP、CPI、全年人均可支配收入等指标的增幅，居民住房支付能力等。
广东省房地产业协会专家委员会委员、广州市社会科学院经济研究所研究员谈锦钊对记者表示，一线城市是国家监测的重点，确定调控目标的难度要比二三线城市大得多。
此前广州、深圳已经分别发布落实新“国八条”的相关细则，但并未提出明确的房价控制目标。
相比二三线城市，大城市会否照搬GDP增速作为参照物？
谈锦钊以广州为例分析称，广州近年来新建商品房价格的平均年涨幅在25%左右，2010年也超过20%，按此趋势，广州2011年的房价涨幅可能明显高于GDP增速。
广州2011年GDP预期增长11%，城市居民人均可支配收入预期增长11%。
一线城市如何减压
即使就上述已经公布目标的二三线城市来看，除了银川提出同比增幅低于10%之外，其他城市也没有明确的数字目标。
丁祖昱对记者表示，如此笼统的目标，并不意外。因为房价控制目标是一个新生事物，而且在市场化国家中也没有出现过，所以没有先例可循，“我们缺少经验性的东西学习，没有一个好的参照系或者标准是正常的，因此大家应该都会提出一个比较笼统的目标，既确保准时出台，又不给自己太大压力。”
分析师此前则对记者表示，以GDP和人均可支配收入增幅为参照物来确定房价控制目标并不合理，房价控制目标应该和CPI相结合。
丁祖昱表示，自己认为一线城市依然会以GDP和人均可支配收入为指标来确立房价控制目标，虽然调控不会放松，但寄希望于房价下跌20%~30%，并不现实。
上海房地产研究院综合部部长杨红旭则对记者表示，一线城市的房价控制目标应低于中西部城市，在10%以下，或者在5%左右比较合理。
在各地纠结于房价控制目标之时，房地产市场也在发生一些变化。国家统计局18日发布了2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有8个城市，持平的有6个城市。与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅同比价格下降的有1个城市，同比涨幅回落的有31个城市。（来源：财经日报）
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山东淄博市的市民宋作华有长达半年的选房历程，从城市核心区到城郊结合部，只要有新楼开盘他都要跑一遍，但是越跑他越看不明白，究竟是什么助推房价一个劲疯涨？涨价的依据又在哪里？
宋作华：我看的一个房子，当时开盘价是4600左右，也没定下来，这不到两个月涨到5000多了。就是暴利啊，你看土地都是一块买的，也没听说钢筋水泥涨了多少。一套房子能差三四十万，老百姓咋弄啊？
就在购房者雾里看花参不透房价而烦恼的时候，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，要求从5月1日起，商品房销售实行“一房一价”，即对每套商品房进行明码标价，对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。房产新政再上发条，无疑给燥热的房地产场当头一瓢凉水。但是在一片叫好声中，也有人担心房价备案时会被“注水”，开盘时开发商会有意的抬高房价，销售时打折处理。业内人士却认为这几乎没有可能。
业内人士分析说，只要主管部门严格控制起来，开发商规避不了。原来一个月之前房子卖5500，你现在能卖8500吗？不可能啊，也不给他批啊，房管局在网上备案，一房一价整体就向社会上公布出去了，上下浮动超过多少你必须申请，要不然物价局就开始罚他了。
中国房地产经理人轮值主席陈顺则从开发商的角度分析，他说不排除开发商可能会存在用各种各样的方式来达到它的价格变动的一些目的。不过他也认为疯涨的可能性很小了。
陈顺则：对开发商来说这是一个比较新的课题点，如何能够有智慧的，包括房地产价格的表现形式，既能得到市场的认同同时又不违规。至少开始的可能会出现我觉的有三个字，不适应，开发商不适应，市场不适应，消费者可能也不太适应。但是最起码，对消费者来说是个好事。不会出现以前的价格随意调整，或者出现上午一个价下午一个价，或者总价能差10万。
今天是商品房明码标价政策实行的第二天，各地的商品房的销售处已经开始明码标价出售手中商品房。（来源：中国广播网）
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