[摘要] 从定向销售到团购房，从延期保价到办卡享“一万抵十万”……楼市严控下，房地产开发商们使出浑身解数，频打各张优惠牌，在房价“降与不降”之间徘徊。
从定向销售到团购房，从延期保价到办卡享“一万抵十万”……楼市严控下，房地产开发商们使出浑身解数，频打各张优惠牌，在房价“降与不降”之间徘徊。
“试探性”降价
无独有偶，最近京城多个楼盘都推出了各种名目的“促销”手段。如顺义的京汉铂寓项目推出了“买赠”特惠——购买三居房款直减10万元，购买四居送10万元外加一个车位；通州的京洲世家楼盘，现房整体均价每平方米16000元，而据销售人员介绍，楼盘的预售申请均价是每平方米22000元。“开发商是为了回笼资金，才愿意降价的。”
上海、深圳等地的楼盘也频打优惠牌。深圳盐田区的某楼盘均价1.7万/平方米，若当天登记，可享受9.7折基础上再打9.9折。其他楼盘也多有类似于直减、一口价、特价房、团购房、买房砸金蛋送家电等优惠措施。
“先看看销售局面是否改观，再做下一步打算。”中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞对中国证券报记者表示，在当前楼市交易量下滑、资金回流困难的情况下，开发商会先进行一些“试探性”营销，如稍微打点折，给些许优惠等。
链家地产首席分析师张月告诉中国证券报记者，目前待售期房出售压力增大，开发商会采用一些手段来提高销售速度。“但他们对直接降价会比较谨慎，因为明降可能会引起老业主纠纷等，影响开发商形象，一些大型企业尤其注重。”因此，目前打折、办卡等手段比较合适。
房价拐点或来临
中指研究院3月监测的30个大中城市，楼市成交量总体下滑40.5%。其中，北京下滑幅度，达到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。
国家统计局公布的3月份70个大中城市房价数据显示，房价整体出现企稳态势，尤其是调控最为严厉的北京、深圳等一线城市，房价环比持平或回落。
与此同时，国家对楼市的调控政策却丝毫没有放松。继限购、制定房价调控目标等一系列政策出台之后，4月上旬起，国务院又派遣8个督查组分赴16个省(区、市)，对调控政策的落实情况开展专项督查。国务院常务会议近期也强调，要“巩固和扩大房地产市场调控成效”，“坚持调控方向不动摇、调控力度不放松”，重申“严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平”。
重重压力之下，开发商究竟要在“降与不降”之间徘徊多久？牛凤瑞表示，目前开发商面临价格下行的压力非常大，若还是卖不出去，不排除通过加大降价幅度等措施吸引买主。但他亦指出，房地产政策要通过各种要素的配置来达到调控效果，短期内就调控见效，期望值太高。 记者 汪珺
来源：中国证券报
【相关阅读】
昨天，记者自各大中介公司了解到，由于4月渐进入租赁淡季，市场需求相对减少，使得租金下降存在空间。统计显示，有58%的房源最终成交价低于挂牌底价。
链家地产市场研究部首席分析师张月认为，业主降价出租最根本原因是淡季租赁压力较大。供需比下降，从1：2.9下降为1：2.6，需求相对减少，租赁成交下滑，出租压力增大。从数据来看，4月中上旬成交量比3月同期下降23%左右。第二，4月逐渐进入一年当中的淡季，租金止涨回落。第三，空置期延长，为了减少空置损失，业主被迫降价。
我爱我家社区专家王付纲表示，二手房市场受限购令等调控措施限制，观望情绪蔓延，部分业主选择转售为租以减少损失，进一步充足了租赁市场的供应量，使得租价出现松动。
在南京，有这样一批特殊身份的房子：它们身居闹市区，周边生活配套优越，但是房屋老旧不宜居住;它们或租或卖，已经成为个人财产，但市政府还是这批房子的“保姆”。这样一批介于市场和政府保障之间的“夹心房”，就是南京市的直管公房。在南京，这样的房子多达250万平方米。
近日，记者从南京市住建委了解到，南京市将加强对这些公房的管理，酝酿出台新的公房管理办法。
【相关阅读】
它们的身份很特殊 不是保障房也不是商品房
1998年之前，南京的绝大部分住房的产权都归属南京市政府，就是通称的“公房”。1998年房改开始后，大批房产由“公房”改为“私房”。在房改过程中，遗留的一部分未改为“私房”的“公房”，便成为了目前南京市政府仍在拥有并管理的250万平方米直管公房。
这批直管公房，产权归属虽然是南京市政府，但是使用权却在个人和企业手上，并且使用权相对独立，政府的管理权相对有限。这样一来，这批直管公房既不像廉租房、公租房那样，产权管理权归属政府，又不像商品房那样，产权使用权归属个人和企业。
它们的售价很便宜 一套房只要一两万
直管公房目前采取的管理办法是“可租可售”，原公房的住户可以一直租赁在此，也可以购买该公房。由于公房的政策性极强，公房在出售的时候考虑到多种因素，销售价格和目前的商品房售价相比，极其便宜。基本上同地段购买一平方米商品房的钱，就可以购买一套公房。
家住逸仙桥三条巷42号的南京市民顾德林，上世纪90年代中期分到了一套60平方米的公房。当时，60平方米的公房已经算是大套住房。2000年的时候，顾德林将这套公房买了下来，购买的总价是“不到2万元”。而现在三条巷附近的二手房每平方米单价就逼近2万元。
目前，公房的成本价主要分为两类：一类是有独立卫生间和厨房的成套公房，其成本价格根据建筑结构的不同，分880元/平方米和800元/平方米两档。另一类是没有独立卫生间和厨房的非成套住宅，其成本价根据建筑结构的不同，分为820元/平方米、740元/平方米、600元/平方米、360元/平方米四档。
在这样的成本价基础上，扣除房屋年代的折旧系数，以及购房市民的工龄系数，通常实际的公房成交价格每平方米只要两三百元。
它们的租金很便宜 的也只有市场租金的1成
记者从住建委了解到，目前南京市直管公房的租金标准，是2002年制定的标准。相关人士告诉记者，实际上这个租金标准基本上和上世纪90年末制定的标准差不多，几乎只是象征性地收取。
2002年制定的公房租金标准为：住房建设年代相对比较近，住房结构比较好的成套公房，每个月的租金是2.3元/平方米。以鼓楼地区一套50平方米的公房计算，一个住户向政府缴纳的租金只有115元，而类似的二手房出租，市场租金在1500元/平方米左右。
2.3元/平方米的租金，还是公房租金标准中的标准，便宜的租金只要0.67元/平方米。
它们的“物业”更特殊 是南京市政府
250万平方米的直管公房，由于产权人是南京市政府，因此到目前为止，南京市政府还在肩负这这批房屋的管理和维护。不仅如此，此前已经出售的公房，由于历史遗留带来的原因，南京市政府也在继续充当这些已售公房的“保姆”。
老房子没有公共维修基金，部分公房即便是有，也很难使用起来。”南京市住建委相关人士向记者表示，由于公房的特殊性，无论是租赁还是出售出去的公房，南京市政府其实一直都在做“保姆”。
据了解，南京市公房管理中心直管的一批公房，由于商业和办公性质的公房占比较多，每年能收取2000万元左右的租金，大概可以和每年公房的维护管理支出形成平衡。南京市各个区分管的一批公房，由于大部分是年代久远的住宅，因此收取的租金根本无法平衡每年的维护管理支出。
改啦，改啦
酝酿参照廉租房、公租房进行改革
上周末，南京市公房管理中心组织一批员工，捐出了一笔资金，对下辖的部分困难家庭公房进行了改造。南京市公房管理中心相关人士表示，现在一批公房在功能上已经无法满足住户的使用，没有独立的厕所和厨房，但是按照住建部的规定，公房管理资金又不能用于对这批公房的改造。因此，他们只有自己捐钱出来为部分困难家庭进行改造。
“我们要想办法，从财政资金上做安排，提高这部分群众的住房质量。”南京市住建委主任周金良向记者表示，30年前他自己也住过这样的“筒子楼”，深知其中诸多不便。为此，南京市正在酝酿从制度上解决部分公房的居住不便问题。
据了解，南京市正在酝酿出台《南京市直管公房管理办法》，这个《办法》将进一步规范直管公房的承租程序，禁止公房转租。相关人士向记者表示，公房管理的改革方向，大致上是“两条腿走路”：一方面，对于中低收入公房租住家庭，继续实施低房租高保障;另一方面，对于收入不错的公房租住家庭以及部分非住宅公房，可以考虑向廉租房、公租房的管理靠拢，建立完善的准入和退出机制。记者 朱福林
来源：京华时报
【相关阅读】
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
