[摘要] 2010年的中国楼市堪称调控年。但在调控年年末，各地楼市再次噪动。展望2011年，房价会降吗？热议中的房产税会否成行？如果成行，会对坚挺的房价带来怎样的影响？在理不清、论不断的房价走势争论下，明年你是否会买房？
【编者按】2010年的中国楼市堪称调控年。但在调控年年末，各地楼市再次噪动。展望2011年，房价会降吗？热议中的房产税会否成行？如果成行，会对坚挺的房价带来怎样的影响？在理不清、论不断的房价走势争论下，明年你是否会买房？
在严密的政策调控下，国家统计局数据显示11月楼市依然量价齐升，环比上扬0.3%，这是自9月后连续3个月呈现环比上涨的态势，且涨幅较高的大多集中于二三线城市。
据中国社科院发布的住房发展报告分析，由于“限购”、“信贷紧缩”等高压政策迫使购买力外移，在政策盲区的二三线城市顿时成为开发商、投资客的必争之地。
二三线城市房价频频破万
据中房指系统监测的百城价格指数显示，11月100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，超过八成的城市价格环比上涨。被调查的百城中，诸如青岛、湛江、昆明等二三线城市环比的价格指数涨幅跻身前十。
“受限购政策影响，导致购买力外移，带动一线城市或经济带城市周边区域房价涨幅较大。”广州地产经济学家邓浩志表示。
日前，记者在广州周边区域佛山踩盘时发现，尽管当地只算二线城市，但佛山部分区域房价已飙升至2万元/平方米，其二手房价也都已在万元以上，且还是毛坯房交楼。
“广州限购、佛山不限购导致不少的广州人到佛山来看房。”满堂红佛山店一经纪顾问告诉记者，特别是靠近广州区域的南海、顺德等区域，一手房价没有在万元以下的。
在中房指统计的数据中，11月百城住宅价格的10个城市中，杭州、温州、宁波、福州、南京等城市排在前列。
根据福房网监控当地楼市数据显示，福州7个区域的市场均价均超过万元。记者注意到，7个区域中的市中心区市场均价达1.9万元/平方米，的地方也达到1.09万元/平方米。然而在去年11月期间，最贵的区域价格也仅为1.1万元/平方米，意味着一年时间楼盘价格上涨了63%。
然而，当地人均工资收入增长远远跟不上房价的涨幅。中国社会科学院公布住宅发展报告显示，福州、杭州、青岛等城市楼价泡沫成本占实际价格比例50%。其中福州高达70.3%，杭州达66.9%。
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地产巨头二三线销售占比过半
记者注意到，除了福州这样的二线城市外，像成都、重庆这类经济发展较快的二线城市市区房价早已过万。
“在新增土地储备的10个城市中，大部分是非调控重点地区。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，目前开发商为规避政策风险，早已作出准备向二三线城市扩展。据合富辉煌抽样调查显示，今年1～9月十大品牌开发商新增项目36%位于二线城市，在三四线城市占比则超过一半，仅9%位于一线城市。
在调控之下，万科集团前11月业绩冲破千亿，创造了中国房地产销售之最。保利达到近600亿元的销售业绩，而恒大也在10月就提前超额完成了全年销售目标，逼近500亿元。
对这些提前超额完成业绩的地产公司而言，其二三线城市贡献占比超过半数。根据万科公开的消息显示，今年新进入的昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊等市场基本都属于二三线城市。该公司高层表示，新增项目大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市，总体上表现得更为稳定。但在热点城市市场情绪的带动下，近期部分二三线城市已开始出现市场升温的迹象。
“现在处于通胀和流动性充裕的时期，房屋的保值特性诱发的投资行为更是支撑了房价。”黎文江认为，政策调控之下，目前成交量下去了，价格如果没能压下去的话，后期将会涨得更厉害。他表示，二线城市也会有泡沫，比如开发商会先开出一个比较高的价格，再根据市场接受程度来决定最终定价；假设市场没有成交，开发商也会采取高开低走的策略。
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豪宅是否会成下一波热钱追逐中心？
在楼市调控频出重拳之下，豪宅市场曾一度冷静下来。然而随着时间的推移，进入12月以后，北上广深各地豪宅市场又开始活跃起来。
今年以来，金地、雅居乐等大牌房企公开表示将加强豪宅建设。预计在通胀压力加大背景下，豪宅市场有望成为下一轮资本逐利的焦点。
一线城市豪宅热销
进入11月和12月以来，各地楼市成交量有逐渐放大的趋势。值得注意是，在这轮交易量放大的背景下，不少区域豪宅交投异常活跃，拉动整体市场均价出现上扬。
日前，广州市国土资源和房屋管理局发布的11月数据显示，受到成交结构影响，11月广州楼市商品住宅签约均价出现反弹，均价仍维持在13847元/平方米，环比小幅上扬4.5%，同比则大涨17%。
值得注意的是，在抽样调查的区域中，广州CBD区域某街房价猛涨，首次冲破5万元大关，整体广州市中心区域楼价超过2万元/平方米，楼市调控形势再趋严峻。
记者查阅房管局相关资料显示，带动整体均价突破2万元/平方米的主要原因主要是受中心区域某两个豪宅楼盘成交价格高昂的影响。据悉，其中一豪宅楼盘均价在4万~6万元/平方米之间，而最贵的甚至达到11万元/平方米。
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，日前广州两宗住宅用地拍出高价，依照其2万元/平方米的楼面价来说，只有做豪宅项目才有得赚。
无独有偶，在北京、上海、深圳等一线城市，豪宅的交投也开始呈现局部活跃。据上海中原研究咨询部监测数据显示，上海豪宅市场近来连续三周成交面积逾万平方米，交易热度比“金九银十”期间还要火爆。而在豪宅价格上，比如上海徐汇滨江板块某楼盘，受周边地理环境因素影响，价格原本一直徘徊不前，一直在6万元/平方米上下波动，但目前成交价格已开始呈现逐步上升态势，高层景观房源单价已突破9万元/平方米。
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通胀预期推高高档物业价格
广州地产专家谢逸枫认为，有能力购买豪宅的人士往往会一次性付款，因此受信贷政策影响不大。在通胀日益严峻的形势下，北京、上海及深圳的豪宅价格依然上涨凶猛，成交相对活跃。
第三季度，北京豪宅市场签约均价创下5.7万元/平方米的纪录，环比上一季度上涨7.1%，同比涨幅更达到57%。
在深圳市场上，限购令、提高首付及停止第三套住房贷款等政策持续影响楼市，造成观望气氛浓厚，置业门槛提高及预期房价回调，首次置业者纷纷推迟购房计划。然而来自戴德梁行的数据仍显示，在11月成交当中，部分豪宅的成交价仍支撑着市场价格。
黎文江认为，目前高端市场销售多主要还是因限购令出台后，让不少客户选择“一步到位”，出手即挑选了大户型；其次就是因为通胀的因素，可以借此实现增值和保值。
谢逸枫认为，一线城市的市中心土地资源日趋稀少，中心区豪宅稀缺性提高，因而保值及抗风险能力都相对更强。
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地产投资风险小于实体投资
黎文江认为，今年不少非房企都开始涉足地产，比如玖龙纸业联合其他买家一起在北京CBD拿地都能反映这一趋势。现在做实体风险太大，在没有太多投资渠道的情况下，房地产还算是比较能够保值的。
谢逸枫表示，在通胀压力下，各项成本都在增加，而不动产是最保值的。由于流动资金充裕，通胀压力巨大，购买豪宅将成为一股投资潮流。“现在普通住宅市场开始出现价格调整，未来豪宅市场也会受到一定影响。但是由于资源的稀缺性，豪宅价格下调的幅度不会大于普通商品房。”他指出，由于豪宅产品品质较高，对调控政策相对并不敏感，其客户都具有较强购买力，虽然会观望，但仍会选择合适的时机出手。
经纬行研究中心主任曾英杰认为，豪宅成交目前还处在一个缓慢上升阶段，并没有急升，也没有急跌。2011年，防通胀将会是一个重点，因此通胀的水平相比今年应该会有所下跌，所以保值防通胀的需求也会有一定比例的下调。但是一旦政策放开，受今年限购限贷政策压抑的这一群体明年可能会是交投的主力之一。
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商业地产抬头：不受调控 通胀驱使热钱涌入
12月17日，广州万达广商业综合体正式揭开面纱，其中包括酒店、写字楼在内的商业项目在不到一年的时间内全部销售一空。
“住宅市场政策多变，其租金涨幅又跟不上房价涨幅，年明显低于商铺租金。
”广州恒海地产经纪白杨告诉记者，像广州白云区这样均价才5万元/平方米的临街商铺，价格低、快，转手就可大赚，出来以后基本都能销售一空，非常受欢迎。
有业内人士指出，住宅市场的持续调控导致商业地产成为房地产商、投资客避险的洼地，在通胀的宏观背景下，其中虽有泡沫但远未到临界点，具有相对较大的空间，在政策等利好支持下，商业地产仍有望继续抬头。
投资客一次性扫货30套
“现在住宅市场一个月都很难成交一单，我们都改推商铺给客户。”白杨告诉记者，现在住宅市场受政策影响较大，业主惜售心理很强，市场房源少不说，即使放盘的业主也总是反反复复，情况不好的时候两个月都成不了一单。
“现在反倒是商铺很旺，特别是临街商铺，基本上进入市场就可以在当天转手交易。”白杨表示，“9月份我的一个老客户一口气扫下广州老区某楼盘一层30余套临街商铺，由于和开发商有交情，以低价2.8万元/平方米入货，11月份的时候就以3万多元/平方米出手，现在就剩下3~4套。”
“这些人置业似乎根本不受政策限制，他们手上资金极其充裕，为了保值增值，哪种产品投资高，就会投资哪种。”白杨表示，由于住宅租金的涨幅跟不上房价的上浮，因此整个12月份以来，商铺的成交要高很多，这主要是因为它有着相对稳定的。相比之下，一套价格100万元、月租3000元/月的住宅，一年的租金收入也就3.6万元，租金仅为3.6%。“但目前商铺的回报一般来说都有5个百分点以上，且每年非常有规律地递增大约5%，特别是那些门面宽的临街商铺，一出来基本都能当天转手。比如在广州员村地段，62平方米的商铺报价10万元/平方米，价值约为620万元，月租可到3万元/月，一年收入可达36万元，达到了5.8%。”
白杨透露，去年年底有客户以1800万元购置广州市区一商铺，目前该商铺已到2500万元，客户一年的租金收入都可以达到100万元。此外，像广州白云区这样均价才5万元/平方米的临街商铺，价格低，快，转手几乎可以。
据相关数据显示，11月广州商铺新货约13万平方米。第三季度，广州一手商铺市场新货供应接近35万平方米，环比上升六成，同比激增204%；其中一手商铺成交量相比第二季度上升48%，广州中心区域环比上升超过五成，同比飙升116%。
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房企逐鹿商业地产
一边是投资客热炒商铺，另一边地产大鳄也看到了商业地产的甜头。12月17日，记者走访广州万达广场时获悉，其总建筑面积达50万平方米的商业综合体项目中，公寓写字楼等项目早已销售一空。万达集团董事长王建林更是放言，明年将有17个万达广场在开花落地。
随着楼市调控的逐渐深入，商业地产势头锐不可当。12月14日，万科取得的东莞第三高楼项目正式举行奠基仪式；同日又以2000元/平方米、总价5.48亿价格进一步增加珠海商业用地；此前在9日，该公司还曾在深圳盐田斥资近30亿元夺得6幅地，欲打造城市综合体。
积极开拓商业地产，这或许也验证了万科总裁郁亮在去年年底所透露的未来3年将开发20%的持有型物业的说法。
无独有偶，本月12日，花样年控股集团有限公司宣布以2.8亿元成功投得南京市的一块商业用地；而在11月份，合生创展仅在商业地产圈地上就斥资80多亿元。
“在行业面临深度调控之下，开发商不得不寻求房地产行业的多元化发展。
今年以来一系列的调控政策均针对住宅市场，不少开发商加大商业地产、旅游地产等持有型、经营类物业的投资比例，既规避风险，又可为企业带来稳定的投资回报。”合富辉煌首席市场分析师黎文江对记者表示，今年调控政策频繁，但大开发商基本提前一个月完成全年任务，但预计2011年在中央实施稳健货币政策的调控下，开发商对销售回款的依赖程度会提高。
“若成交持续回落，预计明年下半年开发商资金链将会紧张，开辟商业地产也成为对住宅调控政策避险的办法之一。”
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通胀之下保值功能被看好
“商铺投资受当前政策的干扰较小，目前为止都是贷款五成，税费相对稳定。”房产经纪白杨认为，一些投资客长期有闲钱，资金随时都可以周转，在通胀环境下既能达到保值的目的，同时又实现了资产。
不少机构就此分析认为，外资热钱涌入商业地产，将在很大程度上滋生泡沫。“近期商铺成交确实非常活跃。”中原地产三级市场发展中心总监刘广浩认为，主要问题还是在于很多有闲钱的人没有投资渠道，由于股市动荡，楼市遭遇政策持续调控，投资的资金只能瞄向了商业地产这一块。
一直以来，商业地产资金沉淀量大，回报周期长，导致开发商开发成本高，资金周转率低。一旦遇到经济环境恶化，例如2008年的经济危机，类似写字楼这样的商业地产市场租金会一直萎靡不振。
不过刘广浩认为，目前在通胀日益加剧的大环境之下，就目前的投资渠道而言，商用物业无疑回报更稳定、抗跌性更好。“每种投资都是有风险的，尽管如此，相比住宅市场而言，商业地产的泡沫可以说还远没有达到破裂的临界点，广州一段时间内仍会出现商住倒挂的现象。”刘广浩表示，仅从不动产的角度考虑，相比住宅而言，长远投资商用物业的价值优势更为明显，但需慎重考虑商用物业的产权状况、地段位置、业态分布以及物业运营团队等因素。
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仅37.9%受访者认为房价会跌
调查结果显示，43.90%的受访者认为，2011年，热议中的房产税将落地试点，但40.10%的人认为，房产税将会被转移给买方，从而助推房价上涨；49.4%的人认为房产税对房价影响不大，只有20.50%的人认为房产税将促使房价下降。
针对调控的另一利剑——货币紧缩，如存款准备金率上调和可能的加息，57%的受访者认为此举对房企资金链无影响，因为房企不缺钱；即使有影响，房企仍可通过其他融资方式解决资金问题。但也有43%的人认为，货币紧缩将对房企资金链造成冲击，并最终促使房企降价促销，以回收现金流。
总体而言，对于明年可能开启的第三波调控的效果，多数人持怀疑态度。对于历次调控难见效的原因，51%的认为根源在于地方政府对土地财政的依赖；19.90%的人将其归因于中国城镇化发展带来的刚性需求；还有29.1%的人认为主要原因是民间资本投资领域过窄、全球化的热钱涌动与人民币预期、中国各地区之间经济发展差距巨大，以及房产持有环节税收制度缺失等。
调查中，对于目前的高房价，94.4%的受访者认为楼市有泡沫，但由于不太看好明年的调控政策，47.80%的人仍认为明年的房价将稳中有升，14.20%的人甚至认为明年房价将迎来报复性反弹。只有37.9%的人选择稳中有降或大幅下降。
38.30%的受访者明年会选择买房，不会买房的人占比为29.70%，其余选择 “再看看”。至于购买原因，40.90%的人认为在通胀压力下买房可保值，有31.50%的人是因为结婚、添小孩等刚性需求，另有19.90%与7.70%的人分别选择预期房价上涨和租金上涨。至于投资房产的品种，高达67.40%的人选择普通住宅，只有14.20%的人选择商铺，其余18.4%优先选择高端住宅、写字楼或其他房产品种。
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绝大部分认为房价稳中有升
除普通购房者外，记者还对市场研究机构、房产商和地产媒体等近20位房地产业内人士进行了问卷调查。
基本上所有人都认为，目前房价总体而言存在泡沫。
对于明年的房价趋势，绝大部分认为会稳中有升，少数人认为会下降。至于房产税试点工作，大部分人都认为明年会落地，只有极少数人认为房产税将促使房价下跌，如广州盈正副总裁陈以胜就认为，目前房价泡沫很高，房产税将挤破这个泡沫。
与许多民众打算明年买房不同，业内人士多数选择不买房。如果要买，多数会优先选择商铺，而不是普通住宅。
SOHO中国一位不愿透露姓名的内部人士告诉记者，目前普通住宅的泡沫很高。如果要投资房产，商铺，因为相较于普通住宅，目前商铺价格被低估，投资空间更大，还可以预防普通住宅泡沫破灭带来的冲击。
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北京
楼市年末躁动房价再抬头
在货币超发的背景下，或以房产税为主的第三波调控能否在2011年对抗通胀压力？
保值压力下抢房再现
李明(化名)原本打算于10月初在燕郊购买自己的套房，但在付了定金后，燕郊楼市开始实施限贷，李明被迫将目光转回北京。
近日在北京海淀区某楼盘现场，正在找房的李明告诉记者，燕郊买房计划落空后，他等了近2个半月后再次走上选房道路。谈起此时再入市的时机，他说：“原因有二个，一是二次调控未见效果，房价正大幅反弹；其次，通货膨胀越来越严重，手中的钱越来越不值钱。”
姚华(化名)是一位在北京工作的小白领。国庆期间已在老家江西南昌购买了自己的套房，全款支付。目前，他正在北京寻找40平方米左右的一居室，以作投资。“手头现金不多，但现在没有其他更好的保值方式。”可找了一圈，他发现，在北京买小户型，完全靠抢。
他介绍说，他于上月底看中了北京顺义区的一个楼盘，主打户型为50~60平方米的一居和70~80平方米二居。在他犹豫了二三天后再致电售楼处时，已被告知中小户型全部卖完。之后一个多月，他看中过几套房，但皆因自己下手太慢而被人抢购。
捂盘惜售频现
接近年底，北京楼市再次反弹。北京市房地产交易管理网的数据显示：截至18日，12月北京41个已取得预售证的项目预售均价达到了26599元/平方米，环比上涨12.6%，与10月相比，上涨了近22.9%。
由于看好楼市前景，目前北京不少项目竟对抗“拿到预售证后三天内开盘”的政策规定，赤裸裸地捂盘惜售。
以上半月为例，北京共有30个入市住宅项目，竟有15个项目莫名零成交。
某大型房地产商的一楼盘于12月11日拿到预售证，上市房源量为492套。按规定，该楼盘需在14日前开盘，但该楼盘售楼处的一位工作人员告诉记者，目前楼盘可能会在月底开盘，预计开盘价为2.2万~2.3万元/平方米左右。
此外，记者以购房者身份调查后发现，目前米拉家园、融科钧廷、K2·清水湾等楼盘皆已过了“三天内开盘”的时间大限。
对此，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，在目前的环境下，开发商在领证后拖延开盘时间，可能依然有利于开发商。
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