[摘要] 中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
房产品固然都是空间之下，金钱之上，但内涵与功能决定了其保值基因的不同，再基于政策调控与市场非规范与非理性，因此在基于房价普涨环境下购置的大量房产，将因为房价普跌出现速度与力度不同的贬损。其中以下四大类房子最容易在房价或其预期发生普跌环境下遭遇贬损。
一、地王身边的成品房
原因之一，地王出现让存量地存量房重新评估，以新房换价来获得更高的售价；
原因之二，地王旁边的房子会因为地王的出现，重新定位，带动豪宅类似的档次提升，但实质并没有提升，价格反而上去了；
原因之三，地王出现后区域品质档次提升后，成品房装修标准水涨船高，其中装修成本部分最易贬值；
原因之四，地王的出现与城市未来规划发展有关联，开发商出手重的区域都是城市的中心或交通要地，前景与钱景相互作用后才产生必欲得之而后快的地王，而楼盘会将该地王产生的诸多背景转化为涨价基因，从而将未来透支到房价中；
原因之五，地王往往与规模与配套挂钩，周边楼盘极可能将该地王可能的配套纳入考虑范围而计价。
二、轨道旁边的公寓房
与地王身边的原因之四有关，轨道交通是城市化过程中带动房价上涨的主要诱因但不是主因，是开发商将未来进行透支并转嫁于消费者身上的结果。
为什么轨道旁边的公寓房容易受损而其他象高档商品房与中低密度的住区不易贬值呢？主要是因为轨道因素带动房价上涨没有地王的影响那么大而明显，相反，轨道旁边的公寓房往往带有一定的前瞻性开发，而公寓形式集中为一些有实力的大开发商所为，建筑细部与产品品质的提升带来出售价提高，实际这些提升房价的因素在房价普跌环境下，品质与细部差异被剥离。
三、高房价时期的高层塔楼
早期的商品房现在看来都是精品，因为他们在密度、高度、覆盖率与绿地率方面与现如今的高档商品房指标类似甚至超过。
产生于高房价时期的塔楼则类似建筑垃圾，完全是为了稀释楼面成本与提高利润所为，并不是开发商基于用地效率以及提高集约程度所做出的。而在房价剧涨时期，房子的投资功能被无限夸大而其品质内涵与其他与相关的因素没有被投资者所考虑或考虑不全，由此决定在房价普跌时期这些房子面临出手难而宜居性差，出手完全受制于价格因素等不利方面，从而导致这类房子易出现贬值或相对性贬值。
四、投资性公寓
这是指违规销售的一类产权式物业，基于高房价，开发商对这类产品均开出了较丰厚的回报，用以带动房子销售。现在看来，投资人是赚了，开发商是赚了，但有一个基本前提，就是房价会随着地价上涨或地段而，一旦出现普跌的情形，投资回报从哪儿来？商业入驻者可以放弃装修与前期形象费用选择退出，但承诺与投资人的现实回报的基本信托却成了空中楼阁，自然受损面相当大。
专家支招应对二套房贷再收紧
近期房贷再次收紧，让有购房计划的市民措手不及。有房产专家和银行理财师日前向公众推荐了一些应对招法。
梯度购房，借房融资巧过渡。买新卖旧的梯度购房者在几个月或者一两年时间里，需要承担两套房贷，而一旦旧房出手后，不但旧房的房贷负担完全解除，还会有多余的钱提前归还新房的贷款。所以，很多梯度购房者会大胆借贷。但现在，考虑到可能会遭遇二套房贷的高首付、高利率，很多人不敢轻易下单购房。
对此专家建议，这部分购房者可以向亲友借房融资，即用亲友的房产作为抵押，向银行办理房产抵押消费贷款用来购买新房。购房者可按照自己买房卖房的节奏，办理一年、两年的短期房产抵押消费贷款。等旧房卖掉后，购房者再偿还这笔短期贷款，支付很少的短期利息即可。
改善购房方式，质押贷款增首付。二套房贷收紧后，首付款必须达到4成以上，对购房者来说，需自己筹措更多钱。专家建议，购房者可用未到期的定期存单、长期国债、保单等办理质押贷款来筹措首付款，可向亲友借质押物，这样既能筹措大额借款，亲友又不会因为提前支取存单、保单而损失利息。如果能向亲友借到足够的质押物，不妨尽量多贷一些款，能不办理商业贷款，仅用公积金贷款，这样就不用承担二套房贷的高利率了。
首次购房，不用公积金贷款。公积金贷款利率不受二套房贷政策影响，因此专家建议，短期内准备再次购房的首次购房者，可以不用公积金贷款，等再次购房时再使用公积金贷款。
据介绍，在目前低利率情况下，首次购房的商业性房贷为4.158%，仅比公积金贷款的3.87%高不到0.3个百分点，购房者多支付的利息很少。所以，年轻人不妨将首次使用公积金贷款的机会留在再次购房时使用。未来如果利率重走上升通道，公积金贷款和商业贷款的利差就会拉大，届时公积金贷款就更合算。
敏锐的投资者总是会与经济学家们持相异的观点，但有时，他们的行为却又和经济学家给出的建议很相似。
著名的投资人李久龙（应当事人要求采用化名）12月21日对本报记者说，从来不听宏观经济学家们的分析，最近仍很看好海南的房产。“就像女人买LV的包，在海南的房子也是必须拥有的，这关乎人生的布局。”
除了买房 还能买什么？
中国人民银行12月15日发布的《2010年第4季度储户问卷调查报告》显示，房地产继续成为居民投资。
对于普通居民来说，可选的投资渠道依然少得可怜。在众多投资渠道中，香港中文大学讲座教授郎咸平并不看好黄金，他认为对于节节走高的金价，没有必要参与追涨。过去10年里，黄金价格节节攀升，至今已经翻了两番多。其它融资渠道，外汇投资不确定性因素大，门槛高；股票投资，迄今为止还有一批2007年高点套牢的投资者没有解套。在郎咸平看来，房产比股票抗风险的能力更强。
郎咸平认为，“在通胀来临时，相对于黄金，房地产更具有保值功能。在中国，高档楼盘的泡沫要小于中低档楼盘的泡沫。”他表示，“在全球经济普跌和中国通货膨胀预期严重的情况下，长期来看，购买房地产可以有效对冲通货膨胀风险。”这也是绝大多数人的想法，人们总是跟风投资。
一位有8年从业经验的资深房地产销售经理告诉记者，他最近接触的很多投资者都认为，还是把钱放到楼市里最安全。不过，如今的房价已大幅提升楼市的投资门槛，现在投资房产的人不是中产者，而是真正有钱的富人。
早年间，温州炒房团来京城炒房时，几乎所有房子都进行贷款。但据前述销售经理告诉记者，他们从去年开始已逐渐从楼市中退出。现在炒房的温州人和过去炒房的温州人名单中有一小部分是重叠的，但也有一部分人将炒楼赚来的资金直接投向了实业。随着调控的收紧，依靠银行贷款来炒房已经行不通，资金的杠杆效应已大大减弱。“今年在一线城市除了一些刚性需求支撑的住宅项目卖得比较好，其他都是小户型的产品，或者是总价比较低的商业立项的公寓项目，比较受投资者欢迎。”他说。
还有一些投资者将目光投向二、三线城市。早前，阳光100副总裁范小冲曾表示，二三线城市也许会上演一线城市房地产市场暴涨的奇迹。部分二线城市房价近期涨速明显加速。
李九龙去年买下的重庆高端房产，目前已20%左右。但他认为并不是所有的二三线城市都值得投资，必须挑选住房的品质，才可以避免风险。
在炒房大军中一股不可忽视的力量是房地产公司内部人员。他们的投资策略是，跟随公司异地扩张的步伐，项目开发到哪里，就投资到哪里。他们更容易了解项目的定价策略，掌握自己的获利状况。在项目的一期时买入，二期或者三期的时候卖出，绝大多数人，都相信房价不会下跌。宏观调控似乎更坚定了他们的信念。
虽然很多城市有限购政策，但一些城市的限购政策并不严格。天津武清区龙湾城相关负责人告诉记者，目前天津只有城六区有限购政策，其他区域还是很欢迎外地的投资者兼自用者。购房投资达一定标准，送蓝印户口的政策始终没有取消，这意味着地方政府还是鼓励正常的投资。
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危机即将到来？
万科（000002.SZ）总裁郁亮在杭州的媒体见面会上指出，今年调控政策的执行到位力度，是历次调控中所没有出现过的。10月份销售数据显示，一次性付款提高到35%，历史上都没有超过这个数字。投资客比例已大幅下降。
但在前述销售经理看来，很多投资者并不是不愿意买房，而是没能力参与，一旦有合适的产品，还是会选择购买。但在有些投资者看来，这也许是危机的前兆，因此对是否出手买房再次形成模棱两可的态度。李九龙也不像过去那么频繁买房了。“大环境来看，非典、金融危机这样绝佳的购房机会只有一次。”李九龙说。
一向唱空的独立经济学家谢国忠今年10月份指出，中国已进入房地产熊市，将持续5年时间。大城市的平均房价很可能会下降一半以上。谢国忠认为，在泡沫时期，准确断言市场顶部是一门艺术。人类跟风投资的弱点是泡沫的助推剂，总到最后时刻才能醒悟。泡沫破裂通常由资本退潮触发。过去10年，中国拥有强大的楼市和疲软的消费。而未来10年，情况可能刚好相反。
高盛香港投资银行部董事总经理哈继铭不久前也公开发表观点称，2015年之前买房都是保险的，买房就买大户型。虽然有调控的因素给市场带来波动，但房价还是会区域性地上涨。2015年我国的人口拐点到了，到时候一对夫妇可能有三四套房子，就会考虑卖掉三套房子买一套房子，所以买房一定要买大户型。
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一位80后不买房的理财经 不买房照样投资房产
房价忽高忽低，很多想改善住房的人想买不敢买，都在这个时候收手，站在岸边看着房价的起起伏伏。有人也在为能在北京谋得一隅之地而倾其所有，身背重债，成为房奴。
刘西洋就是对房奴特别恐惧的人，今年29岁的刘西洋，错过了房价的低谷，正面对房价的高峰。看着一天天涨起来的房价，他买房的想法开始动摇，现在他不再考虑买房，而是想通过投资让钱生钱。本期财道，就为您讲述一个不想买房80后的理财故事。
不买房照样投资房产
刘西洋租住在西三环附近的一套有十几年房龄的楼房，装修虽不豪华，但是被他和妻子布置得很温馨。结婚照被挂在床头，他们在这里已经生活了三年多的时间。
刘西洋在一家公司做IT工程师，他和妻子的收入每月大概有一万七千元左右，但是他一直选择租房。刘西洋经常被朋友问起：“你为什么就不买房子呢？”面对这样的问题，刘西洋的官方回答是：“现在租金这么低，买房子也不划算啊。”
可是，刘西洋并非一直没有买房的想法，2004年大学毕业后，他有过买房的念头，“当时我是单身，就没太想买房子。还有就是，没想到房子能这么涨。”等到房价疯涨时，刘西洋手中的钱，渐渐地从够两居室的首付，变成一居室的首付，最后连首付都不够了，他也最终放弃了买房的想法。
三年前，刘西洋要在租住的房子里结婚，妻子很不理解，刘西洋用自己的一套理论游说妻子，刘西洋并非没有关注过北京的房地产市场，他的一些同事，有的是房奴，有的是公，“我问过一个同事，他说手中一套二居室，市价大概在100万元左右，每年租金收入3万元，如此算来，年租金就是3%。”
刘西洋掰着手指对妻子保证，“这年头，要一年赚3%还不容易。如果我有100万元为什么要去买套房？为什么要去成为房奴？想把率提到5%并不难，我可以拿3万租同事的房子，剩下两万想怎么花就怎么花。”妻子被刘西洋一连串的问题给问住了，勉强同意在租住房内完成婚事。
刘西洋没有向其他人说过自己的想法，他知道一定有人会说他天真。要是投资回报没有那么高怎么办？要是租金不断上涨怎么办？问题也在他的脑海中出现。“我同意只要中国经济不断成长，房产肯定是很好的投资对象，但这并不等于说我一定要把自己居住的那套住房当作投资对象。我可以投资房地产股，可以投资房地产信托产品，也可以投资房地产投资基金。如果买不起房，就去买点地产股吧。”刘西洋这样解释自己的理论，比如香港股市就有一家房地产基金的投资产品，可以像股票一样交易，其持有的全部资产就是一些商业大厦的物业，并会每年把至少90%的租金收入派发给基金持有人，按照目前的市价，其年租金在7%左右。“完全可以买入类似的产品，不但每年较高，而且只要地产业发展良好，房地产基金持有的物业一样，租金也一样会继续增加，获得的回报自然水涨船高。这样的话，就算我租房子住，也不担心踩空未来中国地产潜在的长期牛市。”
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万元结余分散投资
刘西洋周围的朋友,在飞涨的房价面前低下了高昂的头,他们冲进市场,成为房奴。在刘西洋的眼里,朋友以前那种潇洒大方的生活一去不复返,开源与节流的理财问题再也不容回避了。
房贷偿还的压力首先逼他们开始量入为出甚至紧缩开支,于是衣服买的少了,外出吃饭被家里“开火”完全取代,甚至每天中午带饭到单位上班,平时也不敢大量地到超市购物了,懂得趁便宜和优惠批发生活日用品了。
“
刘西洋把自己家的收入和花销列出了一个清单,家庭的月收入在17000元左右,“虽然不多,可我过的也算是衣食无忧,吃喝不愁的生活。”
刘西洋和妻子的单位都离租住地不远,所以他们没有买车,“没有汽车的消耗,而且我一向认为汽车是的消耗品,只有赔没有赚的可能,虽然有时候非常方便,但是我还是认为打车也一样能达到目的地,而且打车要比养车省钱。”刘西洋家附近有几家超市,每到周末他就会去超市走一遍,“周末的时候超市都有很多优惠的商品。比如我买糕点都办的卡,可以优惠5%。
蔬菜和日用品在超市或地摊解决,不要认为超市的菜贵,有很多的时候地摊菜比超市贵。”
刘西洋把一张详细的收支表摆在了妻子面前,房租:2600元/月、水电燃气:100元、通讯宽带:350、交通费:300元、蔬菜水果:500元、外出就餐(包括在单位):800元、衣服、化妆品:1600元、应酬:500元、其他花销:300元。每月花销为7050元,结余万元左右。
刘西洋把剩下的钱分成了几个部分,每月做2000元的基金定投,3000元买保本的基金(这样可随时提取,比银行活期高),还有3000元买股票,最后2000元买定期存款,“这样即使在目前的大势里,也能达到10%,甚至更高。”
刘西洋虽然炒股时间不长,但也算是在股场经历过沉浮,2007年,人们挂在嘴边的一个词,就是“黄金十年”。这一年,甭管买股票还是买基金、买保险,闭着眼睛都能赚钱。
刘西洋在股海中快乐地徜徉,可是没多久,股指开始下跌。刘西洋账上的钱越来越少,他在2008年4月跌至3000点时,还大胆地补仓,“我把最后的5万都砸进去,心想股指跌了一半,也是时候反弹了,不是说,跌得越多,反弹得越高吗?”
期待的反弹没有出现,折腾了几次之后,刘西洋的资金不断缩水,“现在说什么都没意思,钱反正是亏了,惟一的办法恐怕就只有等待,给自己留点希望吧!”
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今年的行情又让刘西洋感觉到了希望,当初满以为能搭上“黄金十年”的战车赚一笔,“谁能想到却扑了个空,刚一上车就走下坡路。”刘西洋取出了12万元的保本基金,准备在股市中一搏,“这次希望在车上爬个坡之后,自己下车,而不是被撵下去的。”
结婚毕竟是人生的大事,刘西洋想想妻子对房子的渴望,也想为她置办一套房子,“但是现在买房,不仅会耗尽目前所有的积蓄,而且每个月几乎是 月光 ,生活的负担可想而知。”
同时,可以在房地产调整期间,将资金投入到股市中,在一波行情过去后,买房的资金会得到增加。此时,房地产市场调整也会初见明朗,房价出现明显松动,到时候可以考虑买房。在国内宏观调控与国际金融环境的双重影响下,当前房价预期摇摆不定,理财师认为现在这个时期买房并不是一个明智的选择,要想购置新房产,待到房价下调后出现反弹迹象时为宜。
理财师建议,在下半年,可以购买各自银行的保本保型的短期理财产品。与其去买流动性好的货币基金,不如买银行的一至三个月的理财产品。既然刘西洋有买房的打算,可以买些三个月理财产品或者发行的债券型券商集合理财产品。
一旦遇到合适的购房机会,这笔钱就可以迅速变成首付款。在理财的同时,“节流”也是必不可少的环节,目前刘西洋夫妻俩都处于人生中花钱较少的时期,考虑到以后会供房、养车、孩子教育等一系列支出,刘西洋应该在这段时期内限度地缩减日常开支。刘西洋听了理财师的建议后,对于以后即将到来的节衣缩食的生活有些担心,他不愿成为房奴,他现在铆足了劲要在股市的行情中抄底,每次调整的时候,他都会把资金注入到市场中,不断进行补仓。
理财师认为,刘西洋可以按照先聚财、后增值、再购房,然后购车的顺序,来安排家庭的大项支出,所以理财师认为眼下积极进行理财投资,趁年轻花费比较少的时候,使资产丰厚起来,才是目前的当务之急。“如果以后有了孩子,不给他们一个家,想想也挺愧疚的。道理必须要弄明白,现在的日子苦一点是为了能让婚后的生活甜一些。”10%的年,能否抵得过房价的快速上涨,刘西洋仍旧在买房和投资中做着抉择。
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