[摘要] 为了调控已经高烧的土地市场，国土部宣布今年将推出巨量的住宅土地供应来平抑地价。在中央的问责机制下，地方政府下半年还将有更多土地推出。在供应越来越多的情况下，需求却在逐渐减少。房天下独家视角切入，总结2010年上半年无锡土地市场交易情况，为下半年或明年楼市走向提供参考。
【编者按】为了调控已经高烧的土地市场，国土部宣布今年将推出巨量的住宅土地供应来平抑地价。在中央的问责机制下，地方政府下半年还将有更多土地推出。在供应越来越多的情况下，需求却在逐渐减少。房天下视角切入，总结2010年上半年无锡土地市场交易情况，为下半年或明年楼市走向提供参考。
上半年无锡土地市场情况一览
无锡土地市场受新政影响较大 由热转冷一落千丈
批土拍：推出23幅地块，其中以大中型地块居多，总面积261.57万平方米，占2009年全年土地供应量的62%，参与竞拍的土地共有15块，最终竞得价约120亿，如此大体量的推地，可谓大手笔。房企方面，本次38家房地产企业参与15幅地块竞买，包括万科、苏宁、保利、中邦、新城万嘉、绿城、盛高、绿地、龙湖、上海金丰、融侨、华夏、星洲置业等企业，既有大牌房企，又有本地企业，既有在无锡操作多个项目的企业，也有首次进军无锡的房企。
第二批土拍：本次土拍推出地块方位较偏远商业用地较多，但厮杀激烈！同时本地房企华夏房地产发力，拿下锡山区两幅地块，还有一大亮点则是楼志明以个人名义拿下此前呼声较高的“红梅市场”地块。2010年第二批土地拍卖可圈可点。
第三批土拍：在“观望”市场氛围下，开发企业拿地谨慎，地方政府也拿出了许多优质地块以刺激市场，然而此次土地拍卖未现“地王”，而出现“收回”。13幅地块中1幅地块收回，6幅地块底价成交，15位竞买人参与6幅地块竞拍，12幅标地成交总价51.97亿元。整体溢价才3亿元。
新政百日后，各地的土地市场异常平淡，无锡7月土拍更是莫名“休战”。从图中我们不难发现上半年的三场土拍由热转冷一落千丈！前两批土拍现场大牌云集“你争我斗”而第三批现场各房企则“低调谦让”；前两批土拍边缘地块都“受宠”，第三批土拍热门地块则变成了鸡肋。
有专家分析称，中小房企热衷于中小规模地块的争夺，而对于那些门槛较高的地块，实力房企总希望在下跌的市场中检漏，最后往往是底价成交。地方政府陷入两难境地，既不希望地价过高，也不愿意地价过低。同时开发商的资金相对紧张，对于后市也较为谨慎，拿地渐少。住宅土地成交量开始逐月减少，下半年可能持续低迷。值得注意的是，需要防止无锡土地成交量低迷导致下一个周期可能出现的房屋供应不足。
楼市调控进入新阶段 重点由住宅转向土地市场
中央对住宅市场的调控进入平静期，开始将重点转向土地市场。日前，土地市场再有新动作。国土资源部称将修改完善土地出让招拍挂制度，此外，对于土地交易中可能存在的关联交易，也会完善相关商业规则予以约束。有市场人士分析，国土资源部的举措如果最终兑现，将有利于土地有效供应及控制地王的出现。
目前的土地招拍挂，最让人诟病的是价高者得。在旺市，价高者得容易形成垄断，另一方面也造成地价越来越高，进而推高楼价；在淡市，则往往容易出现流拍，阻碍了土地的有效供给。而在过去几年，不时出现一些小地块"地王"，市场将其解读为开发商醉翁之意不在酒，期望通过小地王的高地价，拉高开发商在地王旁边的大体量项目的售价，以此获得更大。这其实算是关联交易。如果这种关联交易被约束，则会有效减少地王，同时也能降低地价，达到降低房价的效果。
高价拿地遭遇严酷新政 房价“高”不起来
房价=楼面地价+开发成本+各项税费+预期利润，由此决定了地价上涨是推升房价上涨的主要动力。而从无锡第三批土拍遇冷的现象中发现，6幅地块底价成交一幅地块被国土局收回，长期看这势必影响区域房价及今后市场供应量。但地价低不一定房价就低，而在房价下降的时候，地价一般不会高，甚至还有可能出现流标现象。无锡土地市场则更多表现为“底价成交”。
众所 2009年无锡出现两个“地王”，同时2010年初立刻刷新了“地王”的成交价，房地产开发周期一般为1-2年甚至更短，那么09年的“地王”如今建设都已初具规模，在新政大背景下，如果也按如此之高的地价成本加利润计算房价，肯定没有人买，所以土地市场的冷热一定程度上决定后期房价定位。但将来的市场情况无法预料，购房者千万不要陷入某些声音牵引的“地价直接影响房价”的思维定势中，而要把眼光更多地放在如何调整供地结构、公开供地信息和打击囤地炒地违规行为，还土地作为生产要素的本来面目。
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