无锡楼市分析：态势良好 楼价上涨已是不可避免

“量价齐升”——牛年无锡楼市的主基调

今年1-6月，无锡市区商品住宅日均成交123套，超过2007年，达历年来的最高水平。二季度全市商品住宅加权均价5403元/平米，环比增长3.69%，达历年来的最高水平。

国家统计局最新调查数据显示，从今年3月起,无锡市区房屋销售价格环比一路上扬，连续上涨了7个月，只有1月和2月是下降的。从上涨幅度来看，单月涨幅最高的为7月，上涨了0.7%。其余6个月的涨幅为0.1-0.4%。因此，市民产生了房价总在上涨的印象。

近期公布的2009年第三季度《锡房指数报告》显示，无锡房地产市场正呈现从回暖到活跃的局面，而在这样持续旺盛的市场成交情况下，房价也出现了比较明显的增长。三季度商品住宅加权均价为5733元/平方米，环比涨幅达到了6.84%。

种种数据显示，2009年，房产市场未像2008年末大家预期的那样跌入寒冰期，从“小阳春”开始，到“红五月”的高涨，再到7月的热潮不退，整个市场一热再热。

畸高房价——引发购房者热议

从上个世纪90年代末期开始停止住房实物分配、实行住房市场化建设和供给改革，十年以来确实取得了一些成效。最有说服力的是，城镇人均住房面积平均每年增长约1平方米，居民住房条件明显改善。但是，不可否认的是，住房市场化改革中也暴露了一些突出问题。主要表现在，城镇房价快速上涨，一线城市房价出现畸高、离谱现象，普通居民越来越买不起房。有机构统计，中国住宅总值已经超过GDP总量2倍，普通人22年不吃不喝才能买一套房。

面对无锡日趋上升的物价，在购房者之间出现了几种不同的声音，其中最截然不同的是如下两种：

一是降价说。这部分人认为无锡房价今年以来，房价一直上扬，随着国家房产市场政策的调整，对市场尤其是畸高房价进行压制后，楼价很快就会达到一个顶峰，购房者消费能力也随着房贷政策的改变而有所削弱，此时，开发商如果不降价处理楼盘的话，他们手中的楼盘只会越积越多，最后造成市场上供过于求的现象，因此，到年底或者明年的话，房价肯定会有一个波动，会比现在有所下降。

另外就是涨价说。这一部分人认为，无锡的房价在现阶段还处在一个合理的水平，在下阶段还会继续往上升。他们认为，无锡作为一个二线城市，在长三角地区同类型的城市中，楼市均价处在一个相对较低的位置，还有较大的上升空间。而且房地产业作为现阶段国民经济的支柱产业，国家经济政策对于房产市场不可能会打压，因此，无锡的楼市价格将会随着无锡城市规划、经济发展而有所上升。

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山雨欲来——无锡楼价还会再上涨

面对变幻莫测的市场，听取众说纷纭的各家言论，笔者个人主观意愿上很想支持降价说，但是综合各个方面的因素，笔者不得不支持涨价说。

首先，08年经济指标完成，和去年的4万亿投资密切相关；在出口和内需都显不足的背景下，我们依靠投资“铁公鸡”（铁路、公路、基建）以及房地产，才完成了09年的“保8”任务。取得成绩当然值得庆贺，但我们必须放眼未来，明年中国的GDP至少要超过今年吧，明年我们依靠什么来带动增长？在拉动GDP的三驾马车中（投资、消费和出口），依靠“铁公鸡”投资的拉动基本结束。要知道为了完成09年的任务，国家及地方财政已经拿出了“老本”来进行政府投资。而如今财政已经出现了赤字，明年政府不可能再拿出几万亿出来进行投资，新增大型项目的可能性不大。

如此情况下，我们只有依靠房地产这个中国经济的救命稻草，神丹妙药。只有房地产，才能使得投资立竿见影，短期内快速见效；同时房地产投资还能带动将近50个行业的持续高速增长，比如水泥、钢铁和能源产业。09年经济增长的力量之源房地产只占30%左右，那么2010年，中国经济要想保持快速增长，房地产将成为绝对的主导力量。在现在乃至今后很长一段时间内，房地产行业依然是中国国民经济的支柱产业，国家房地产相关政策即使会有所收紧，但不会压制需求，因此房地产行业依然一片形势大好；

其次，今年前三季度，无锡市区房屋销售价格尽管已经连续7个月环比上涨，同比却下降了0.1%。统计数据显示，和去年同期相比，前两个季度房价一直处在下降通道中，下降幅度为0.1-0.8%。据国家统计局在全国选取的70个大中城市调查房屋销售价格数据资料看，前三季，无锡市区房屋销售价格总水平，比全国平均水平低0.2个百分点，在全国70个大中城市中位居40位。其中，无锡新建商品住房比全国平均价格水平高0.3个百分点，在全国70个大中城市中位居第42位。二手房的价格涨幅比全国平均水平低0.7个百分点，在全国70个大中城市中位居第36位。

与省内其他三个调查城市(南京市、扬州市和徐州市)相比，1-9月份，无锡市区房屋销售价格指数位居第二。其中，新建住宅销售价格指数依次为扬州上涨1.1%、无锡市下降0.2%、南京市下降3.8%、徐州市下降4.7%;二手房价格涨幅，无锡位居第三，上涨0.6%，南京市上涨1.2%，徐州市上涨1.0%，扬州则下降1.5%。因此，无锡市楼价依然会有较大的上升空间。

第三，作为长三角经济圈的核心城市，未来无锡经济的三产特别是现代服务业的发展会加速，这将提高人口素质和人均收入，收入的提高则使居民购买力加强。

无锡作为区域核心城市，一直以来外来人口的涌入还是十分积极的，目前无锡外来人口接近300万，已经达到户籍人口的一半以上。外来人口的涌入是无锡房地产市场持续发展的动力，是需求的保证。

地铁即将开工建设、高速铁路无锡段启动建设、城际铁路惠山站规划通过论证、太湖新城“主框架”有望年内完成、九龙公交新城公司成立•••••一则则关于城市规划的利好消息，不仅完善了无锡城市的既有交通路网，突破了一些区域的交通瓶颈，更是带来了楼盘的价值提升。从对楼市发展的视角来看，地铁的实施对无锡城市南拓北展有着更加积极的推动作用，对无锡楼市长远的发展有着更为积极的意义。这些利好，对购房者来说，应该选择的范围与视角更大、更广阔，从未来置业投资、改善、资产配置等需求看，同样具备相当的吸引力。因此，受无锡自身的城市规划、经济发展等因素的影响，无锡地皮自身的价值也会上升。

综上所述，相对于全国市场，无锡市场一直呈现稳步增长的态势，总体供需比保持在可控范围内，在未来一段时间内，无锡楼市依旧会呈现良好的态势，楼价将不可避免的上涨。

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