09年楼市仅是“回光返照” 多疯狂就有多悲凉

“金九银十”的美好记忆，并没有在今年的楼市重现。本来对“十一”超长“黄金周”大抱希望的开发商，也是失望到了极点，据相关报道，商品房的成交量不仅没有上升，而且创下新低。

楼市成交量的“惨不忍睹”，发出了一个明确的信号：2009年上半年的楼市回暖仅仅是“回光返照”，现在的“价升量缩”可能就是“盛极而衰”的征兆，秋凉已起，严寒漫长的冬天估计也已经不远了。

在论证这个判断之前，让我们来比较一下中国楼市和外国楼市的规律。“土地资源的有限将导致房地产市场长期向好”的判断，在一个大的历史跨度里面，或许是有效的，但在一个经济周期里面，它是站不住脚的。这一点已经被日本、美国、香港、英国等地的房地产发展实践证明了，不用赘述。

中国的房地产市场，绝不会独立于市场规律之外，也必将遵循市场经济的基本规律，价格围绕价值上下波动。不同的是，房地产行业在其他国家基本上都不属于国民经济的支柱产业，也不是国家财政的主要来源，国家的输血支撑力度十分有限，因此其价格波动规律是和宏观经济形势是一致的。

而我国，由于房地产行业属于国民经济的支柱产业，国家财政，特别是地方财政，在相当程度上，对“土地收入”有一种依赖性，所以，我国的房地产行业就是典型的“政策市”，在调整周期上就会和宏观经济形势相反。

宏观经济不景气，发展房地产，带动相关行业，增加财政收入，保证GDP的增长；宏观经济景气了，政府的税源大增，也就到了该对房地产市场进行宏观调控的时候了。

纵观我国这一轮的房地产市场，2001年到2005年是平稳发展的黄金五年，2006年、2007年是偏离理性的两年。偏离理性，也就意味着将进入调整期。

从2006年7月27日公布《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》开始，各种房地产调控政策更是接踵而至，让楼市本已经进入了一个新的调整期。可是，一场史无前例的国际金融危机中断了调整的进度。

面对出口不畅、实体企业纷纷破产的现实，国家对房地产的宏观调控变为了扶持，于是房地产市场放慢了调整的脚步，出现了反弹。

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房价疯似07年 楼市拐不拐还要看“婆婆”眼色

“十一”刚刚过去，无论从哪一个角度仰视，高高在上的楼价，都足以与2007年相媲美。两年前，楼价走至最高峰。两年后，楼价再次逼近最高峰。我们发现，当下楼市与2007年楼市疯狂期已经惊人相似。地王的疯狂、楼价的飙升、成交萎缩乃至于投资者的悄然撤离，楼市划出了熟悉的轨迹，活似2007年楼市拐点前最后的狂欢。

无论用什么理论解释房地产市场化，一个不可回避的事实是，一些城市的住房价格确实离普通百姓的可承受能力越来越远。正是如此，拐点之说才会如期而至。经验派专家与舆论都在比较中发出警钟：我们将踏进同一条河！

事情便是这样的蹊跷。尽管市场的危险已经兵临城下，战前氛围却完全不同。

2007年那会儿，一直被认为是开发商的后台的地方政府，不敢再为开发商摇旗呐喊，也不敢公开以高房价、购房升值当作政绩来邀功请赏。甚至出现了广州市长张广宁、南京房地管理局这样的调控先锋。

然而，眼前政府态度截然不同。二次房贷再次收紧的政策对楼市并未起到多大抑制作用，房价40%甚至50%的同比涨幅在一些城市的楼盘中随处可见。日前，广州市常务副市长苏泽群更是明确表示，广州今年不会出台措施降房价。

政府的“私心”明确，那就是用泡沫换时间：房地产资产泡沫只要没有到无法忍受的地步，就给宏观经济企稳奠定了基础，赢得了时间。假如货币更多开始向实体经济回归，从而带动制造业和外贸出口的回暖，那么经济基本面就获得了平滑过渡。彼时，房地产市场的调整动作才是“动真格的”。

这样，我们完全可以理解今天楼市的非理性上涨，也完全可以预期在不远的将来，楼市将面临真正的调整。这一回，拐与不拐，关键的力量不在市场，而在“婆婆”的脸色上。眼下，聪明的开发商们当然也不过是在赌谁会接住接力赛的最后一棒，并酝酿着在下一轮调整中，寻找更便宜的猎物而已。 羊城晚报

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