无锡买卖房子值几钿？专家教你十大估价要素

房子到底值多少钱？普通市民无论是买房子还是卖房子，都希望能比较准确地知道。买房子的人，害怕自己不了解市场行情，砍不了价，多付了冤枉钱；卖房人呢，既担心价格报低了自己吃亏，又害怕价格报高了无人问津。在本次房交会上，一场由市民和评估专家共同参与的“房价估估看”活动引起了众人的兴趣。记者专访了恒茂房地产土地评估有限公司总经理、注册房地产估价师陈志军，请他给广大市民传授一些具体的估算房价的技巧，以提高市民对房屋价格判断的能力。

陈志军表示，评估一套房子的价格不能孤立地来看，而是要用比较法，具体有十大因素要看。

一看地段。这是房价构成中比重最大的部分。不同的地段，房价的差异很大。一般来说，市中心的房子，由于地段的稀缺，所以房价会较高。而同样作为相对较远的新城区，因为周边大环境的差异，南面太湖新城的房价就要比北面惠山新城的房价贵上1500元/平方米左右。除了区域差异带来的地段价值不同外，交通配套、商业氛围、教育、医疗等，都是考察一个地段得分的重要指标。（注：市产监处公布的今年一季度《锡房指数报告》显示，商品住宅均值，中心区为7883元/平方米，副中心区为7599元/平方米，东区为4990元/平方米，南区为5696元/平方米，西区为6617元/平方米，北区为4279元/平方米；二手住房均值，中心区为7018元/平方米，副中心区为5741元/平方米，东区为4776元/平方米，南区为4855元/平方米，西区为4747元/平方米，北区为4483元/平方米。）

二看房龄。在无锡，房屋建造年代的长短主要影响到房型结构，像76式、79式、80式、90式等，不同的房型，在使用功能上不一样。76式、79式的房型，由于卫生间缺失或功能不全，在估价中要减分。一般来说，同一地段上，80式的房子和79式的房子价格要相差5%-10%，而90式的房子比80式的房子要贵出10%，像南片的沁园新村，80式的房子是每平方米5000多元，90式的房子每平方米就要6000多元。

三看楼层。多层住宅里，一般二楼是基准价，三、四、五楼都要加分，一楼和顶楼要减分。小高层和高层住宅，一般三楼是基准价，往上每层就递加30-50元/平方米，但顶楼一般又要比下面一层减掉5%。

四看小区环境和物业管理。这项因素近年来越来越受到买房人的重视。小区的停车、绿化、健身设施、超市、会所、是否封闭管理、保安、保洁、物业收费等级等都是考察的方面，如果房子周围有景观，就可以获得加分。

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