楼市或要最先复苏 抄底买房最佳时机是否已到

今年5月或现房价谷底 是抄底买房最佳时机吗

轰轰烈烈的楼市“春季攻势”，开始显露疲态。五一房展会之后，各地买方观望情绪重新出现，部分城市的成交数据亦有所下滑。比如，北京房地产交易信息网数据表明，5月上旬北京新建商品房中的期房和存量房，与上月同期相比分别下降13.13%和22.47%。

实际上，4月已端倪初露。本轮房地产市场复苏，启动于2月，发力于3月，3月全国大部分城市商品住宅成交量都超过去年月均值，北京、上海更是狂增九成左右，深圳上升近七成。4月，深圳、天津等部分城市商品住宅成交量由增转减，北京、上海虽然依然上行，但增幅已收窄至不足两成。

由此可见，这波楼市“撑竿跳”，极有可能于5月或6月见顶。导致这波行情的动因有三：一是刚性需求被狠狠的压抑了一年多，2009年全国商品住宅成交量下跌约二成，而一线城市则被腰斩，上海更狂跌65%，由2007年的非理性繁荣迅即转为非理性杀跌。二是政策利好，自去年下半年以来，中央和地方的诸多政策利好，实质上为部分买家降低了约两成的购房成本。三是卖方降价，尤其去年第四季度降价1-2成的楼盘遍地都是。

然而，随着春季攻势的展开，这三重利好亦随之缩水。刚需集中释放，部分改善需求有所复苏，但在投资需求尚未明显入市之前，自住需求需要重新积聚势能。政策步入瓶颈期，国家相关部门明确表态近期将不会出台新的利好，二套房贷政策已经重新收紧。卖方不再继续降价，或者减小打折幅度，许多楼盘价格已比去年年底上涨1-2成。而刚性需求对价格的弹性较大，与价格呈负相关关系。在改善需求和投资需求不能有效跟进的情况下，成交量回落实属必然。

其实，春季楼市回暖，基本上年年都有，这是房地产市场的重要季节性规律。关键在于，在由春天转入夏天后，楼市温度能否也由20度上升至30度。2008年3月部分城市也曾出现成交反弹，但只是昙花一现；2007年3月回暖潮席卷全国，并且一直持续到第四季度，形成了一波大牛行情。2006年上海楼市3月上行，5月即达高点，之后成交量大幅下滑，直到第四季度才略有好转。

为何2007年楼市能由春季回暖演变成夏季狂热，这与宏观经济密不可分。本轮中国经济增长周期从2002年开始，GDP迈上9%的增长平台，2007年达到13%的繁荣顶点。与之相随，国内出现流动性泛滥局面，资产价格迅猛上涨，上证综指于当年10月达到6124的历史高点，楼市亦不可避免的涌动投资投机需求；同时，在人民快速升值的预期下，国际热钱源源不断的涌入国内，为股市楼市“风助火势”。

而目前情形与2007年反差甚大。一季度GDP增长仅6.1%，创下近十几年有季度统计数据以来的最低值，资本市场虽有反弹，但依然在3000以下低位盘整。前四个月虽有超过5万亿的新增银行信贷和26%左右的M2高增速，可绝大部分资金进入了与国家投资项目相关的大型国企，部分资金还滞留在金融体系中，最具活力的民营经济并无任何起色。到底有多少钱进入实体经济，尚难奢望，遑论多少资金转化为居民收入。另外，境外热钱从去年下半年开始呈外流趋势，新的投资需求并未形成。在这一形势下，部分学者居然认下半年中国楼市将重现2007年的“雄风”，未免盲目乐观。

孟晓苏：要买房可以下手了 楼市今年率先复苏

“今年2月份以来，房地产市场出现了明显的回暖势头，刚性需求是推动房地产市场回暖的最重要原因。”昨日，作为重庆大学建设管理与房地产学院的院外导师，中房集团理事长孟晓苏在该院中国房地产（国际）EMBA班上作了《中国房地产产业发展的战略思考》的演讲。他认为，楼市向下调整的时间一般为两年，从2007年开始的房价调整已经快两年了，下一步楼市将稳步复苏。对有购房需求的市民来说，现在是最佳的购房时机。

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