城市综合体的“集聚效应”

——万达广场的价值解构

在方兴未艾的城市综合体建设大潮中，万达广场何以吸引业界关注的目光？在上海、在北京、在宁波、在南京、在苏州……形态各异的万达广场又何以成为一个城市的新中心？

毫无疑问，万达广场已经成为全国商业地产开发商的“朝圣之地”。但对于他们来说，或许可以拿到同样优质的地块，设计方面可以请同样的大师……可最终的差别究竟会在哪里？

无锡万达广场（户型 图片 社区）C区住宅效果图

为城市创造价值

在经过第一代、第二代产品的实践、探索后，万达集团于2006年推出了第三代产品，即集住宅、休闲、娱乐、百货、酒店、公寓为一体的城市综合体。目前，上海、宁波、北京、成都、西安、哈尔滨的6个第三代万达城市综合体项目均已落成并成功开业。

城市综合体，是万达里程碑式的产品，是万达引进国外成功商业模式的理念，结合中国本土特色、城市规模、城市消费力等诸多因素，通过创新、升华而得出的第三代产品，从而拉开了中国城市综合体开发建设的大幕。

与其它地产企业拼命找地、找项目不同，由于万达城市综合体模式获得的巨大成功，各地方政府热情邀请万达进驻，并把区域最核心的位置规划成万达广场。与此同时，政府对项目所在区域的规划也非常完善，交通发达，并提供优惠的政策条件，为万达城市综合体以及各大小商家的进驻和发展提供了优越的外围环境。

“万达广场的建成及投入使用，可以让区域价值获得大幅提升，为当地政府带来巨大收益，与政府形成相互支持、共同发展的合作关系，政府宠爱令住宅开发商无可复制。”业内开发企业不无艳羡的说。

目前，随着城市化的发展，越来越多的新城建设纳入了政府的规划之中。而在新城建设中，以商业聚集人气是一条被实践证明的有效做法。“万达广场本身具有这样的价值和功能，成为各地政府争相邀请的龙头项目。”王健林说。

华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总裁公衍奎认为，城市综合体是一个城市的名片，能够解决城市功能的需要，是城市经济发展的发动机。“综合体项目具有多种物业形态和多种商业业态，能够撬动整个板块的发展，领涨周边土地价值；同时能够解决大量就业，创造税收。”

这恰恰印证了万达一直坚持的一句口号：每个万达广场都是一个城市新中心。万达广场总是与城市化进程紧紧联系在一起，这些城市也总因为万达商业广场而魅力焕发——在城市的核心繁华地段，形态各异的万达广场崛起，伴随有旧城换新颜的巨变。

万达城市综合体的核心内容由6个方面组成，包含酒店（Hotel），写字楼（Office），公共空间（PublicSpace），购物中心（Shoppingmall），文化娱乐休闲设施（Culture&Recreation），公寓楼（Apartment）等，提取这六大方面的英文字母首个单词，简称HOPSCA。

从国际上来看，能够成功开发这种城市综合体产品的开发商，必定是成熟的开发商，具有较高的开发水平。一个HOPSCA从诞生到顺利运营，中间涉及到诸多种业态，诸多个环节，通过多年的研究与实践，万达已形成了一条完整的、闭合的产业链条，形成独特的核心竞争优势。

在实践中，万达广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的商业规划院进行研究规划；在招商过程中针对主力店客户形成订单地产服务并在规划设计中完成技术对接；在项目建设过程中拥有强大专业的开发建设团队，以及拥有遍及管理数百万平米大型商业广场经验的万达商业管理公司，最终打造了完整的商业地产上下游产业链。

“正因为有了这样全环节的保证，万达广场才可以为市民提供了居住、消费、娱乐的场所，为商家提供了经营、赚钱的机会，真正实现与政府共同推动城市升级、社会进步、共创财富、公益社会的目的。”王健林说：“接下来，城市对商业地产的需求也越来越大，这也为万达商业广场提供了更广阔的空间和平台。”

对于国内商业地产的未来，王健林充满了信心。他认为，国内商业地产作为新兴产业将大有可为。美国和欧洲等发达国家和地区70%的商品零售额是在购物中心实现的，而目前国内不足3%。我国目前真正称得上购物中心的不足500个，还处在刚刚起步的阶段，商业地产真正的大发展在5至10年以后。

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