由上海万达广场的成功想到的

结束了三天的上海商业项目考察，深深触动我神经的不是如雷贯耳的久光百货，也不是大牌云集的上海恒隆广场，而是只闻其名的上海万达广场，作为万达自己的项目！说实话，连我自己都没有想到，考察后的感受会是这样的。

上海是一个有着悠久商业历史的城市，有众多的商业中心、购物中心，有的在全国乃至全世界都享有较高的知名度。正因如此，当看到万达在上海五角场这样一个非主流商圈中孕育出的欣欣向荣的购物中心时，不得不由衷被万达商业地产的实力所征服。作为一个近距离接触上海万达广场的参观者，我认为上海万达广场是一个相当成功的商业项目！

一、成功的标志

我们说一个商业项目成功，一定有其在各个方面的优秀表现，才能让大众从现象中作出衡量其成功与否的判断。对于上海万达广场而言，其成功的标志主要体现在以下几方面：1、在业内的拥有良好的口碑；2、在与竞争对手的角逐中处于优势地位；3、养商期较短，生意兴隆。

二、成功的选址

选址对于商业项目来讲是决定其成败的第一步，也是尤为关键的一步。上海万达广场地处上海五角场，该区域不属于上海的核心商业中心，但该区域聚集了较多的原住居民，以及7所高校、部队，之前就已经是该区域的中心，只是商业档次较差，为该区域服务的主要是几家传统的百货公司，缺乏大型的综合性的商业项目，商圈急需改造升级。在去年的深圳考察报告中，我们曾经探讨过关于购物中心选址的问题。我们不难看出上海五角场项目在选址上也拥有多项利好因素，占有的资源也较多。

同样，无锡万达广场所处的河埒口，已被政府确定为重点打造的商业中心，更是崛起中的“中央生活区”，独有的山水资源与梅园、荣氏家族、江南大学、轻工业大学、无锡展览馆、博物馆等人文资源，使其成为无锡最早成型的成熟商圈之一。可以预见，随着板块内各项生活设施、内外交通路网等配套的逐步成熟，河埒口必将成为无锡城市生活新核，价值无双！无锡万达广场的选址比上海万达五角场项目更占据优势。

三、成功的运营

上海万达广场于2006年年底开业，经过一年半的良好运营，逐渐奠定了它在杨浦区五角场新商圈、上海购物中心业界的新秀地位。在商业营运方面到底有哪些值得称道的地方呢？

1、对于每个商铺的销售业绩每日进行及时的跟进，定期进行数据汇总及分析，把每个商铺的营销数值分析细化到每一季、每一月、每一天，每一时段，精确掌握租户经营的动态情况，指导租户及时调整经营策略，并对发展趋势做出预测，为品牌及业态调整提提供了依据，确保每一个商铺都能达到最大的利益期望值。

2、针对经营现状而考虑制定品类调整规划，要求每月进行一次客户意见调查，根据客户反馈意见进行招商以及租户、品类等的调整。像这样的市场调查在行业中大部分商家都是六个月才会做一次。这样的方式，让上海万达广场在开业至今期间，主动对9家租户作了主动调整，这种针对性的调整使广场在整体上进一步贴近生活、贴近消费者，在为租户创造价值的同时也提升了广场的价值。

3、大型的企划活动以及各商家、主力店的推广活动，为提升现场人气，打开广场的知名发挥了重要的作用。

4、通常我们都会用两至三年的养商业期来判断商业项目所处的阶段。但上海万达商业广场仅仅用了不到一年半的时间就完成了别人需要花上一倍的时间才能完成甚至不能完成的事，所以我们说它成功，但它又是如何做到的呢？排除其他因素，有一因素是必须要肯定的，那就是拥有一支能力超强的招商运营队伍。万达的每一个商业项目都拥有一支这样的队伍，从项目开业的前一年半就进入到了前期工作阶段，他们经验丰富、对项目的情况、竞争对手的情况了如指掌、同时掌握充裕的客户资源，由于人的因素，使得项目的发展更有了希望与动力。无锡项目虽距开业尚有一段时间，但前期的情况与上海万达广场是非常相似的。万达商业管理的核心竞争力在这里也可以得到很好的体现。

四、城市发展进程的必然性

首先，我们来对比一下深圳与上海这两座城市：

一新一老两座中国的发达城市的商圈发展情况有着必然的联系。随着城市化的进程，人们的消费需求也随之不断攀升，对品类、数量、质量等方面都提出了更高的要求。于此同时，城市的人口在不断增加，居住区域的外延不断扩大……传统的老商圈商业通常都非常饱和，再也无法承载迅速扩张的商业需求，这些商业需求正努力寻找释放的地点；外郊或新区居民日益壮大，他们的消费也急需得到释放，在这样的背景下，需求与供给产生了共鸣。由此，我们看到了深圳南山新区有了自己的商业中心、上海五角场有了万达广场。深圳的南山原本就没有商业，随着该区域居住人口的急剧上升，“原创”出自己的区域商业，并逐步发展迅速成长；上海五角场原本就是居民聚集区，也有自己的区域商业，但商业档次较低，已不能有效满足该区域的商业消费，万达广场的出现解决了这一问题，成为了该区域的标志性建筑。

这一切都是城市化发展进程的必然趋势。没有城市的发展就不可能造就这么多先前看起来不可思议的事。城市化进程越快，商业发展就越不拘泥于传统，甚者会颠覆传统！现在我们回头看看无锡，从经济发展的角度他还不及上海和深圳，所以目前还看不到成形且经营良好的远离传统商业的商业中心。换句话来讲，处在城市化进程初级阶段的无锡，现正解决老商圈升级改造的问题，我们不妨设想，当他对过这个阶段时，或许我们就能看到滨湖河埒口的新兴商圈。

我们是幸运的，已经维持了20多年的无锡单一中心的商业消费模式，给了无锡万达广场更多成长和发展的空间，随着城市的发展，人口居住地外扩，交通拥堵加剧，住在城市周边甚至更远地方的人们，更希望避开城区中心的购物人流高峰，逐渐向外消费。在这个过程中，无锡新的城市副中心伴随着无锡万达广场的崛起而兴起是必然的，无锡万达广场不仅承担了本片区居民大部分日常购物需要，而且可以通过快速内环分流为更多原本只能选择在市中心购物的消费者提供服务，为消费者节约了时间成本和体力成本。从商业发展的规律出发，未来的成长将是良好的，潜力也是无限的。这些都是上海万达广场先天所不具备的。上海万达广场的成功必将为无锡万达广场的更加辉煌奠定坚实的信心！

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