调整or蓄势？锡房地产市场带着问号进入下半年

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2008是房地产备受争议的一年，宏观调控叠加效应日益显现，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。各大中型城市打折、降价等优惠相对增加，客户持币观望，上半年市场成交进入冬季。在无锡，房地产市场情形如何，未来市场又会怎样，是继续调整，还是蓄势待发？

首先让我们看看这半年来的无锡房地产市场数据。根据无锡市房产管理局网上成交系统每月的数据进行统计，上半年无锡市区商品房供应量270.8万平方米，同比上涨66.72万平方米，涨幅32.69%；商品房成交量161.4万平方米，同比下跌44.99万平方米，跌幅21.8%。2008年上半年以来，供应量总体处于上扬状态，同比涨幅达32.69％。

上半年由于大势的影响，成交量创2006年以来的新低。开发商纷纷采取各种方法来促销，加上房交会的影响，一定程度上拉住了成交量持续下滑的态势。而随着房交会影响的淡去，成交在6月再次回归低迷。从住宅市场来看，市区商品住宅供应126.53万平米，同比下降42.36万平米，降幅25.08%。住宅成交面积126.53万平米，同比下降42.36万平米，降幅25.08%。

在成交均价上，上半年无锡市区商品房成交均价6248元/平方米，同比上涨1114元/平方米，涨幅21.7%；商品住宅成交均价为6173元/平方米，环比上涨743元/平方米，涨幅13.68%；上半年无锡商品房价格走势，总体呈现波动上升态势。在整体趋势的影响下，市场持续低迷，开发商纷纷出台各种优惠活动来进行促销，虽然一定程度会拉低了商品房成交均价，但是，高端物业受市场的影响不大，无锡刚性需求依然旺盛，成交一直处于相对稳定的状态。同样在住宅方面，今年上半年成交均价走势相对比较平稳，除了2月份受市场淡季和5月份各开发商优惠措施增加的影响，均价有所下滑外，基本走势保持稳中有升的趋势。同比2007年市场，成交均价涨幅明显，2007年1-6月成交均价基本在5000元/平方米以下，而2008年前6个月成交均价基本维持在5400元/平方米以上，成交均价总体处于上涨的趋势，但增幅相对较小。

根据经济学的分析，虽然影响房地产运行轨迹的因素众多，但都要通过供应与需求作为杠杆工具，实施对市场运行的效果。一般来讲，影响房地产需求变化的因素主要有：房地产价格、居民收入水平、城市化水平、城市人口、经济政策和预期等。如果期望低迷的市场出现逆转，通常我们应该需要三个条件来支持：一是政府主导，主动救市；二是银行信贷的重新放开，疏通融资渠道；三是消费者持币观望的心态转变。　　

综观无锡整体情况，政府大力发展房地产市场，保障稳定的市场运营。下半年，对于开发商来说，一方面要保证今年的总体指标，另一方面要对新产品进行销售；对于刚性需求客户来说，产品的推样换新，无疑是个好的机会。2008年的下半年，市场是继续调整？还是蓄势待发？从夏季开始，让我们拭目以待。

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