房价下跌房租上升 全民租房的时代慢慢临近

首先看一下，如果市场出现调整，那么市场会怎么样，我不倾向于房地产出现拐点这一观点，因为拐点在数学上有定义。如果我们说房地产市场出现分化，分化的意思是什么？从理论上来说，如果房地产市场出现分化，过高的土地价格应该有调整，房地产价格会分化，这是理论上的说法。

事实上，土地的价格到现在，一到四月份并没有升幅调整。第二，不同区域的房地产价格会明显有分化迹象，这是符合情况的。现在各个区域市场的价格分化非常严重。第三，同一物业类型的价格将会分化，一般来说商业地产，尤其写字楼和商铺价格，由于过去两三年没有明显上浮，仍然会上涨，住宅会下跌。假定我们认为市场的需求是真实的，由于消费者放弃去购买新房和二手房，租金价格也应该上涨，这是理论如此。

但事实很意外，一到四月份，写字楼、商铺价格继续非常低迷，住宅价格下跌，房租价格与我们预期一样在上升。第四分化，远郊区县有明显下跌，理论如此，事实也是如此，远郊区县房地产价格供应量非常大，除此之外还受到限价房、经济使用房、小产权房的冲击。所以远郊区县房价的确稳定不了。第五，行业洗牌不可避免，有一些企业非常缺资金，有一些企业开始筹划收购兼并了。第六，尽管有各种各样的灾难，08、09年两年希望货币政策要有明显的放松，对开发贷款有明显的支持，这不太现实。从理论现实都是如此。因为一到四月，房地产企业开发贷款并没有明显减少，减少的是市场需求，减少的是按揭贷款。

我们稍微分析一下，涉及到房地产资金总量5.85万亿，由公积金中心、商业银行贷出去的是5万亿，按揭贷款不良率低于2%，房地产开发贷款在所有22类行业中，贷款排在第9位不良率。按揭贷款不良率在22类行业中排在倒数第二或者第三。因此，对于房地产开发企业的开发贷款，它的风险程度大概是中等偏上，对于按揭贷款不良率非常低。整个开发贷和按揭贷占信贷余额比例大概占25%。这就涉及到另外一个问题，什么是对房地产企业适度信用支持，很多文章写，对房地产企业信贷支持已经过度，首先请先这些同志先定义适度，然后再定义过度。

如果要说过度，我们只能说在过去几年对这个行业的信贷投放增长非常快，是否过度还不能定论。开发贷的因素，主要考虑现金流等因素，目前房地产企业水准比较差，主要差在哪一块？一个供应链整合能力，一个是财务能力。按揭贷款主要考虑是收入变动和按揭贷款比。

我们来看一下4月份，有一些指数我们看出来不太一样，看数据有一些异乎寻常的地方，表明1到4月份，预示未来房地产价格走势，1到4月份土地储备价格在上升，开发商开发的速度在加快，主要城市的商品房房屋租赁价格都有所上升。另外一个特点，销售比仍然在上升。

我们看一下土地开发面积，4月份指数下滑，从区域市场来看，供给增长，需求增长，价格增长，如果这三大指标都增长，表明这个区域会非常活跃。看看全国三个市场非常好。三大指标中，需求和价格都在滑落，主要是常三角和珠三角，长三角调整不可避免。

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