孙海明：无锡城市发展空间巨大 别墅消费有待提升

——无锡凯悦置业有限公司董事 总经理 孙海明

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无锡凯悦置业有限公司无锡白金檀宫度假有限公司董事 总经理 孙海明

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搜房记者：别墅用地限制开发以后，独栋式低容积别墅日渐较少，市场上涌现出了一些含有别墅、公寓、洋房等物业类型的别墅混合型社区。那么，这种公寓和别墅混合型社区相对丰富的客群，会不会对别墅产品所倡导的尊贵感造成影响？

孙海明：别墅，应该说是只有少数人才能拥有的。从社会发展的角度来讲，将来能够拥有别墅的人是少之又少的。但从生活的尺度来讲，喜欢别墅这种有天有地生活方式的人还是比较多的，而经济型别墅的出现，则从更广的方面弥补了想拥有别墅生活这部分人的需求。

就公寓这个概念来讲，各地的认识可能都不一样，但就目前存在的各种住宅类型，比如高层、小高层、花园洋房等等，都可以笼统地看作是公寓。从居住的品质来讲，公寓所能提供给人们的生活空间相对来说还是比较简单的，当人们的经济达到一定水平后，就会选择有一个相对独立的空间。别墅的出现，可以说是迎合了人们对于这种独立空间的需求。像现在在城市里大量繁衍的TOWN HOUSE（联排别墅），也是独门独户，各有一方天地，从一定程度上来讲也能符合人们的需求。因为它位处城市，交通和生活都比较方便。

而真正意义上的别墅，可能与城市型别墅有着本质上的差别。从传统概念上讲，别墅它应该离喧嚣的城市远一点，且在配套方面会有比较高的要求。所以，我认为做别墅还是要以纯别墅社区为主，起码在客群上能够“门当户对”，对于日后社区物业增值及高品质生活氛围的沉淀都是有利的。

在一个居住区里，我们假设有公寓、有联排、有独栋别墅等等，所有的人都在一个门上进出，而他们的身份和生活层次却是不一样的，这样的话可能会带来很多的问题。如果是一个大型别墅社区的话，起居生活的人可能基本上都处在同一个跑点上，从经济身份、社会地位、生活观念，甚至是交际圈子上，都有一个比较接近的平台或者是有某种共通的东西相联系。这样的社区，将来的升值和可能带给业主的生活氛围是混合型社区所不能及的，这也是两者之间的本质差异。

如果是我作为消费者的话，我要买别墅的话，是不会去选择混合型区域内的产品的；如果我买公寓，倒是可以考虑去买混合型区域内的。因为，有别墅和联排这类产品的介入，抬高的是混合型社区中公寓的品质和价值，而损失的是则是别墅物业的价值。因此，我认为如果想真正享有一种别墅生活的话，还是选择一个统一的社区比较好。就混合型社区来讲，能不能把别墅物业的档次提高，还是一个比较大的问题。

以青岛的八大关为例，为什么这么多年后，在人们的心目中依旧是一个很高尚的地方？因为它就是一个别墅区。当人们走进八大关，会很明显地感觉到那里所倡导的生活概念，街道非常的宁静，建筑做得很漂亮，生活在那里的人与建筑之间可谓是相得益彰，可以说他们在共同营造着一种生活的文化和气质。还有上海的建国路、衡山路、太原路，以前都是别墅区，现在过去看那个区域的环境，你可以发现与其他地方就是不一样，形成的商业价值到现在都还难以撼动。太原路原来就是公馆，现在开了一家罗斯福餐厅，一份牛排卖到200-260元/份，那里的街道、建筑和氛围，营造出来的已经是一种高消费的氛围了。随着时间的流逝，积累和沉淀的东西会越来越多，所以承载在其上的价值也会越来越高。

就马山片区的印象剑桥和圣芭芭拉来讲，经过一段时间的沉淀后，我想印象剑桥会比圣芭芭拉发展得更好，因为圣芭芭拉它就是一个混合型社区。如果圣芭芭拉日后开出一片纯别墅社区，那就另当别论了。但在那个区域来讲，经过十几二十年的发展，可能就会成为无锡的一个高尚居住区。居住在马山，人少，空间大，环境优美，相对来说各种商业服务都比较上档次，渐渐的也会形成像上海那样颇有氛围的生活区域。建筑是一种文化，时间越久，沉淀就会越多。

所以说，如果我们想真正做出有影响力、比较经典的别墅的话，就必须要用心去沉淀一些东西。如果仅当作商品来卖，那是很容易的事情。无锡现在这样一个各种各样别墅形态共存的状态，我认为这是一个发展过程中不可或缺的阶段，等到超越这个阶段后，我想我们会做一些更纯粹的东西出来。在一个居住小区来讲，我认为相对的越统一越好，因为我们是为同一类对象和需求服务，这样的话会做得到位些，定位也会比较方便。

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