地产圈对无锡商业地产评头论足 商业开发很小心

无锡搜房网日前以"无锡商业地产发展之路"为题，请来无锡地产界的圈内人士，探讨无锡商业地产的开发以及运作模式。专家们贡献了许多观点，字里行间可以听出，商业开发比起住宅来难度大很多。学者认为，目前没有特别成功的例子，而开发商则表示，摸着石头过河，正在边做边学。

观点一

为什么说无锡没有成功的商业项目

上海中原物业代理有限公司外省事业部研展主任蔡烨霆：

我们在２００４年底做过一个全市的商业街调查，发现无锡档次比较高的商业都是集中在中山路和人民路，就是ＣＢＤ商圈内。其他的自发出现的商业圈的情况，比如说河埒口商圈、南门地区、包括北门地方都会有这样的商圈，但是都没法形成这样一个比较繁华的商业中心。即使到目前为止，我们也看到无锡百货业的分布基本上是集中在中山路上。现在有一些改观，比如说茂业城，而且太湖周边会有比较多的这种中心，包括万达商业广场在河埒口商圈。随着无锡城市化的进程，以前单极的商业中心肯定是不能满足无锡这个城市对商业的需求。但从商业地产开发的个案来讲，好像没有太成功的案例。即使是地段很好的位置，销售很好，但经营状况不乐观。为什么会出现这种情况，值得我们深思。
　　

我们举四个例子，一个是保利广场，它是无锡第一个真正有项目定位的购物中心，而且地段非常不错，人流量很大，辐射的范围也非常广。但是它的问题在于它大部分是出售，给商场的行业定位、项目定位带来很大的麻烦。另外，规划配局不合理，即使通过一些调整，也只带动了它一半的商圈。
　　

第二个例子是青石路，青石路是一个比较繁华的地方。它离无锡的市中心不远，另外全部租赁，此外，它主要是经营餐饮娱乐休闲，比较吸引消费者，它跟无锡的百货业还不冲突，吸引了无锡市区的人。问题在哪里？第一它是交通干道，没有办法停车，商业地产对停车场的要求非常高；第二没有详细的业态定位，青石路尚未形成一个成熟商圈的原因在这里。
　　

第三个案例是南禅寺，政府、开发商对这个项目的招商都非常重视。问题是项目体量太大了，再就是没法停车，第三，业态规划对商家没有门槛，这样档次就没有办法吸引高档次。
　　

最后谈谈崇安寺，它的区位很不错，建筑形态也不错，业态定位也不错，为什么现在没有达到我们想像当中的火爆程度。它的良好经营是基于地段所带来的效应。为什么会这样呢，因为它是出售的，而且价格很高，一期的销售均价是八万块钱，在当时的情况下，要做什么行业才能把成本收回来？这个高售价导致这个商业没有办法做一个很好的招商运营。
　　

因此总结这几个商业地产案例，我觉得做无锡商业一定要重视运营，一定要重视招商，而且在出租和出售的问题上，建议发展商可以把眼光看远一点。
　　

从目前的商业发展现状来看，也是有这个趋势。我认为到最后，就像茂业一样，商业物业应该是自己持有运营，只有这样才能把商业物业的价值发挥最大。第二，一定要有鲜明的主题，跟它当地的区域条件相吻合。第三必须有一个详细的行业定位，包括主力店，应该在一个什么定位，在这个商业地产中是什么布局，怎么保证商业街两头有一个充足的人气。与此同时，散户怎么放置，真正的人气是靠散户来做的，因此业态规划也非常重要。
　　

举个例子，在常州有个莱蒙城，是香港的莱蒙都会做的。他首先把主力店和品牌店全部定下来，全部招商进来，他这些店不出售的，然后有３０％散户用以出售，是不会影响他的行业定位、区域定位的。他整个要想经营出来，还是可以经营的出来。但是这些散户又必须卖，因为这些散户是可以带来人气的，他把散户放在那边，不会影响整个大局的，同时小店不断在开，吸引很多的人气。所以无锡可向周边城市一些成功的商业运营中吸取很多成功的经验。

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