王宏新：地方政府不可能落实好新政

8月13日，国发[2007]24号文《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（下文简称《意见》）的公布，恰逢国家发改委、统计局公布2季度全国70个大中城市房价指数。与去年同季度相比，全国70个大中城市房价上涨6.3%，土地交易上涨价格13.5%。据此，不少人在问，目前房价和地价加速上涨，是这次《意见》出台的一个推动因素吗？对房价能否起到调控作用呢？

首先，我们不能仅仅从宏观调控政策的视野来看待《意见》的出台。把解决城市低收入家庭住房困难“作为政府公共服务的一项重要职责”，是《意见》出台的重要背景。正如《意见》中提到的，20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房水平在总体上有了较在改善。但与此同时，低收入家庭住房困难问题却一直没有得到有效解决。政府将这一民生问题上升到公共服务职能，是在《决定》的基础上的一次“补课”，也是政府职能上的一种矫正。从这个意义上讲，《意见》更是一项将会长期执行的住房保障政策。

其次，《意见》中也透露出了明显的调控房市意图。《意见》在产权上明确规定购房人对经济适用房只拥有有限产权，政府享有回购权；在住房面积上经济适用房单套不超过60平米、廉租房单套不超过50平米；在用地供应总量上规定廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%，等等。总结这些政策措施，既是在调控供给，同时也在调控需求。具体地说，一方面，继续保证供应量的增加；另一方面，则是试图通过回购、限户型面积等限定需求来实现供应在内涵上的相对增长。需要指出的是，这种通过管理需求来实现供给的调控，也基于目前土地管理制度国情背景下不得已手段。

那么，其对房价究竟影响几何？尽管《意见》有明确的调控房市意图，但是，在短期内，其对房价的调控几无影响。这是因为，在短期内，新政策要实施，要在房市中发力，其间还有一个时滞，即从政策出台、到用供应、再到住房供应，其间需要经过大约2年左右的周期。而从一项调控政策的属性来看，一般来说，超过1年周期的政策基本上就不算是调控政策了。

从长期来看，廉租房、经济适用房供应量所占比重是决定影响力度的因素。根据《意见》第21条规定，“廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”。

如果经济适用房的供应总量在房市总供应量中所占比重越大，那么其影响房价的力量将越大。但是，上述政策条款只是笼统地将经济适用房在内的几种住房类型的供应量作了规定，而没有对经济适用房作出明确的规定，因此，其供应量能否在今后能否实现很大增长，现在还不能过分乐观。原因很简单，地方政府在经济适用房供地上，是缺乏激励的。如果地方政府有激励的话，这项政策根本就不用出台，现在的政策出台一定意义上是在“补课”。

再说廉租房。加大廉租房供应量，短期内对房市影响几乎无影响，长期则是通过租赁市场发挥影响而传导至整个房市。从供求关系上来看，由于廉租房的需求者在新房市场中并不构成经济学上的需求，而仅仅是一种住房需要，因此，这部分家庭不可能成为新房市场上的需求者，而是租赁市场上的需求者。但从短期内来看，由于廉租房不会在短时期内增加，因而对二手房市场的影响也几乎没有。从长期来看，由于廉租房的增加将会大大减少租赁市场上的需求，因而其对房市的整体需求影响是很显著的，即房市需求总量会因廉租房的增加而相应下降，对房价上涨有明显的抑制作用。但是，这也要看廉租房政策是否能有效执行，廉租房供应能否在住房供应中占有相应的比重。政府政策是否能有效执行，这几年来一直是个问题。

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